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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
「親が亡くなって、誰も住まなくなった実家を売りたい」
「でも名義は親のままで、兄弟ともまだ話していない」
そんなご相談をいただくことがあります。
先にお伝えします。相続した実家を売るまでは、「相続人と遺言の確認」「遺産分割の話し合い」「（まとまらないときの）家庭裁判所」「相続登記」「売り出し」の5つの順番で整理できます。
売る手続きそのものより前に、「誰が実家を受け継ぐか」と「名義」を整える段取りがあるためです。ここを先につかんでおけば、兄弟での話し合いも、期限への備えも、落ち着いて進められます。
この記事では、次の順にご紹介します。
- 相続した実家を売るまでの5つの順番（図）
- 最初に確かめること：相続人と遺言
- 遺産分割の話し合いと、まとまらないときの家庭裁判所
- 売る前の相続登記と、3年の期限
- 名義が整ってから、売り出すまで
売れる値段や、売ったお金を分けるときの税金は、この記事では扱いません。
🧭 実家の相続売却は、5つの順番で整理できます
相続した実家を売るときは、「誰が受け継ぐか」と「名義」を整えることが、売り出しの前の大事な段取りです。この記事では、次の図の5つの順番で整理します。
4番の相続登記が、売るための入口です。法務省は、相続人申告登記という簡単な登記をしていても、相続した不動産を売るときは、別に相続登記の申請が必要だとしています。そして、相続登記の中身は、2番（まとまらなければ3番）で決まった「誰が受け継ぐか」で変わります。
この記事では、話し合い → 名義 → 売り出しの順で整理しています。遺言で分け方が決まっている場合などは、通らない番号もあります。まずは、ご自分の家族がいま、図のどの番号にいるかを確かめてみてください。
出典：民法（e-Gov 法令検索） 第898条・第906条・第907条・第908条、不動産登記法（e-Gov 法令検索） 第76条の2、法務省「相続人申告登記について」、裁判所「遺産分割調停」
👪 最初に、実家が「誰のものか」と遺言を確かめます
相続人が何人かいるときは、遺産を分けるまで、実家は相続人みんなの共有です。実家は、相続人一人だけのものではありません。だからこそ、まず相続人を確かめます。
民法 第898条は、「相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する」と定めています。各相続人は、相続分に応じて、亡くなった方の権利や義務を受け継ぎます（第899条）。
あわせて、遺言があるかも確かめましょう。民法 第908条では、亡くなった方は遺言で、相続が始まった時から5年を超えない期間を決めて、遺産を分けることを禁じることができます。相続人どうしで、5年以内の期間を決めて「分けない」という約束をすることもできます（期間の終わりは、相続が始まった時から10年まで）。
誰が相続人になるかは、家族の形によって変わります。迷ったら、話し合いの前に、司法書士や弁護士に相続人を確かめてもらうと安心です。
出典：民法（e-Gov 法令検索） 第898条・第899条・第908条
🤝 遺産分割の話し合いで、誰が実家を受け継ぐかを決めます
相続人どうしは、いつでも、話し合いで遺産を分けることができます。実家を誰が受け継ぐかも、この話し合いで決めます。
民法 第907条第1項は、遺言で禁じられた場合や、分けない約束をした場合を除き、相続人は「いつでも、その協議で」遺産の全部または一部を分けられると定めています。分け方については、第906条が、遺産の種類や性質、各相続人の年齢・職業・心身の状態・生活の状況など、一切の事情を考えて分けるとしています。
たとえば、「実家に思い入れのある人」「遠くに住んでいて管理が難しい人」「近くに住んでいる人」など、事情は人それぞれです。法律は「長男が受け継ぐ」「住んでいる人が受け継ぐ」とは決めていません。
話し合いがまとまったら、その内容は相続登記にも使います。どう書き残すかは、司法書士に相談しながら進めましょう。
出典：民法（e-Gov 法令検索） 第906条・第907条第1項
⚖️ 話がまとまらないときは、家庭裁判所の調停があります
兄弟で話がまとまらないときは、家庭裁判所に遺産分割の調停を申し立てることができます。
民法 第907条第2項は、話し合いがまとまらないとき、または話し合いができないときは、各相続人が家庭裁判所に分割を求められると定めています。裁判所の案内では、調停は、相続人の一人または何人かが、ほかの相続人全員を相手方として申し立てます。
裁判所の案内に書かれていること
必要な書類は、相続人の立場によって違います。裁判所のページで確かめるか、申し立てる家庭裁判所にお尋ねください。調停にかかる期間は、この記事では扱っていません。
調停は、裁判所で、合意を目指して話し合いを進める手続きです。話し合いが止まってしまったら、弁護士に相談しながら、この道も考えてみてください。
出典：民法（e-Gov 法令検索） 第907条第2項、裁判所「遺産分割調停」
🏷️ 売る前に、相続登記で名義を書き換えます
相続した実家を売るには、相続登記で名義を書き換える必要があります。相続登記は、2024年4月から義務になっていて、期限もあります。
不動産登記法 第76条の2第1項により、相続で不動産を取得した人は、相続の開始を知り、かつ取得を知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。2024年4月より前の相続で、まだ登記をしていない場合は、令和9年（2027年）3月31日まで（取得を知った日が2024年4月以降なら、その日から3年以内）です。遺産分割がまとまったときは、まとまった日から3年以内に、その内容を踏まえた登記を申請することも義務になっています。
| 相続登記 | 相続人申告登記 | |
|---|---|---|
| どんな登記か | 名義を、受け継いだ人に書き換える | 期限内の相続登記が難しいときに、簡単に義務を果たせる仕組み |
| 申し出の仕方など | ― | 特定の相続人が一人で申し出られる。登録免許税はかからない |
| 実家を売るとき | 売るには、この登記が要る | 別途、相続登記の申請をする必要がある |
正当な理由がないのに申請を怠ると、10万円以下の過料（お金を納めさせる行政上の制裁）の対象になります。ただし、期限を過ぎた日に自動で科されるのではなく、登記官が、期間を決めて申請するよう催告する手続きがあります。登記の申請の代理や書類の作成を仕事として行えるのは、司法書士と弁護士です。期限や過料のくわしいことは相続登記の義務化｜期限は3年・実家を売る前ににまとめています。
話し合いが長引きそうなときは、相続人申告登記で期限の義務を果たしておき、話し合いがまとまってから相続登記をする、という順番も考えられます。どちらがよいかは、司法書士にご相談ください。
出典：不動産登記法（e-Gov 法令検索） 第76条の2・第164条、法務省「相続登記の申請義務化について」、法務省「相続人申告登記について」
🏠 名義が整ったら、売り出しから引き渡しへ進みます
相続登記が済めば、ふつうの家を売るときと同じ流れで、売り出しから引き渡しへ進みます。
不動産会社への相談・査定、媒介契約、売り出し、売買契約、引き渡しの順番と、それぞれの書面や期限は、空き家売却の流れ｜相談から引き渡しまで6つの順番にまとめています。相続した実家ならではの判断として、建物を残して売るか、解体して売るかも考えておきたいところです。判断の材料は古家付き土地売却｜残すか更地にするか決め手5つに、家財が残ったままの場合は空き家はそのまま売れるか｜家財・建物・名義にあります。
相続人が県外に住んでいて、実家に何度も通えないこともあります。鍵をお預かりして、遠方にお住まいでも売却まで進められます。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
話し合いや登記の途中でも、売り方の見通しを先に知っておくと、兄弟での話し合いの材料になります。
❓ よくあるご質問
Q. 遺産分割の話し合いに、期限はありますか
一言では言えません。民法 第907条は「いつでも」話し合いで分けられると定めています。一方で、相続が始まってから10年を過ぎてから分けるときは、相続分についての決まりの一部が当てはまらない、という条文もあります（民法 第904条の3。10年を過ぎる前に家庭裁判所に分割を求めたときなどは別です）。相続から長い時間がたっている場合は、早めに弁護士・司法書士にご相談ください。
出典：民法（e-Gov 法令検索） 第904条の3・第907条
Q. 兄弟の一人が遠くに住んでいても、手続きは進められますか
相続人申告登記は、特定の相続人が一人で申し出ることができます（ほかの相続人の分も含めた代理の申出もできます）。調停を申し立てる家庭裁判所は、相手方のうちの一人の住所地か、当事者が合意で決めた家庭裁判所です。
出典：法務省「相続人申告登記について」、裁判所「遺産分割調停」
Q. 実家を売ったあとの税金は、どうなりますか
売って利益が出たときは、税金がかかることがあります。相続した家なら、特例が使える場合もあります。計算の順番は空き家売却の税金｜相続した実家の計算の順番、相続税を払った方は相続した土地を3年以内に売却｜相続税の取得費加算、特例の要件は空き家特例3,000万円控除｜要件と使えない例、申告は実家売却の確定申告｜必要な書類と時期にまとめています。売ったお金を相続人で分けるときの税金は、税務署か税理士にご確認ください。
📝 この記事のまとめ
- 相続した実家を売るまでは、「相続人と遺言の確認」「遺産分割の話し合い」「（まとまらないときの）家庭裁判所」「相続登記」「売り出し」の5つの順番です
- 相続人が何人かいるときは、遺産を分けるまで、実家は相続人みんなの共有です。遺言で分けることが禁じられていないかも確かめます
- 相続人どうしは、遺言で禁じられた場合などを除き、いつでも話し合いで分けられます。まとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割の調停があります
- 売るには相続登記が要ります。相続人申告登記だけでは売れません。期限は、相続の開始と取得を知った日から3年以内（2024年4月より前の相続は令和9年3月31日まで）です
- 次の一歩は、①図のどの番号にいるかを確かめる、②相続人と遺言を確かめる、③名義を書き換える段取りを司法書士に相談する、の3つです
相続した実家を売る道のりは、家族の気持ちと、法律の手続きが重なります。登記の期限だけは早めに確かめておきましょう。順番さえつかめれば、ほかのことはご家族で一つずつ確かめながら進められます。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、民法・不動産登記法の条文（2026年10月時点・e-Gov 法令検索）、法務省・裁判所のページに基づく一般的な説明です。相続人や遺産分割、登記についての判断は、司法書士・弁護士・家庭裁判所にご確認ください。税金は、税務署・税理士にご確認ください。最終更新日：2026-10-16。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
