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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
親が亡くなり、実家を受け継いだ。登記を見たら、名義が祖父母のままだった。
「相続登記が義務になったと聞いたけれど、いつまでに何をすればいいの？」
そう気になっている方は多いと思います。
先にお伝えします。相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。それより前の相続で、まだ登記をしていない分も対象です。その期限は、原則として令和9年3月31日です（相続で取得したことを知ったのが令和6年4月以後なら、その日から3年以内）。
そして、実家をどうするかで、名義の扱いが変わります。売るなら、名義の書き換え（相続登記）が要ります。解体は、書き換えなくても進められます（相続人みんなの同意は別に要ります）。この違いを知っておくと、何から手をつけるかが決めやすくなります。
この記事では、次の5つを順番に整理しました。
- 相続登記の義務化とは何か
- 期限の数え方と、昔の相続の分
- 過料（10万円以下）はどんなときに
- 間に合わないときの「相続人申告登記」
- 実家を売るとき・解体するときの名義の違い
必要な書類や費用は、事情によって違います。手続きの細かいところは、法務局の案内や司法書士にご確認ください。
🏷️ 相続登記は、2024年4月から義務になりました
相続で土地や建物を受け継いだ人は、相続登記の申請をすることが義務になりました。始まったのは、令和6年（2024年）4月1日です。
相続登記とは、亡くなった方の名義の土地や建物について、相続した人へ持ち主が移ったことを登記する手続きです。法律（不動産登記法）で、申請の期限と、怠ったときの過料が決められました。
遺言で、相続人が土地や建物を受け取った場合も同じです。
親や祖父母の名義のままの土地・建物がないか、離れて住むご家族とも話しておくと、あとの段取りがそろいます。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務省 特設ページ
📅 期限は「知った日から3年」。昔の相続の分は令和9年3月31日まで
期限は、相続が始まったことを知り、かつ、その土地や建物を相続で取得したことを知った日から3年以内です。
数え始めは、亡くなった日そのものではありません。法律では、次の2つを両方とも知った日から数えます。
- 親などが亡くなって、自分のために相続が始まったこと
- その土地や建物を、自分が相続で取得したこと
2024年4月より前に始まった相続も対象です。期限は、相続が始まった時期によって次のように分かれます。
| 相続が始まった時期 | 相続登記の期限 |
|---|---|
| 令和6年4月1日より前（まだ登記していない） | 令和9年3月31日まで（相続で取得したことを知った日が令和6年4月以後なら、その日から3年以内） |
| 令和6年4月1日以後 | 相続が始まったことと、取得したことを知った日から3年以内 |
相続人どうしの話し合い（遺産分割）が長引いても、もとの期限（知った日から3年）は変わりません。期限の中で登記や相続人申告登記を済ませたあとに話し合いがまとまったときは、まとまった日から3年以内に、その内容に合わせた登記も申請します。
何十年も前の相続で名義が変わっていない土地や建物も、対象になります。ご自分の場合の期限がいつになるか、早めに確かめておきましょう。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、不動産登記法 第76条の2
⚠️ 過料は10万円以下。期限を過ぎた日に自動で科されるわけではありません
正当な理由がないのに申請を怠ったときは、10万円以下の過料の対象になります。ただし、期限を過ぎた日に自動で科される仕組みではありません。
法務省の説明では、次の流れです。
過料までの流れ（法務省の説明）
登記官が、申請していないことを知る
相続登記の申請義務に違反していることを、登記官が把握します。
期限を決めて「申請してください」と催告
登記官は、相当の期間を定めて、申請するよう催告します。
それでも申請しないと、裁判所へ通知
催告されたのに、正当な理由なくその期間内に申請しなかった場合、地方裁判所に通知されます。
「正当な理由」には、たとえば次のような例が挙げられています。
- 相続人がとても多く、手続きに時間がかかる
- 申請する義務のある人が、重い病気などの事情を抱えている
- 経済的に苦しく、申請にかかる費用を負担できない
ほかにも例があり、これらに当たらない場合でも、事情によって正当な理由と認められることがあります。
期限は、家族で話し合う時間の目安として考えると、落ち着いて進められます。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」（不動産登記法 第164条第1項・不動産登記規則 第187条）
🕊️ 間に合わないときは「相続人申告登記」があります
3年以内に相続登記をするのが難しいときは、相続人申告登記で、ひとまず申請の義務を果たすことができます。
期限の中で「自分が相続人です」と申し出ると、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。期限の中で相続登記をするのが難しいときのために、新しく設けられた仕組みです。
| 相続人申告登記 | |
|---|---|
| できること | 相続人の1人が、単独で申し出られます（ほかの相続人の分もまとめて、代わりに申し出られます）。登録免許税（登記のときに納める税金）はかかりません |
| できないこと | 相続した土地や建物を売るときや、抵当権（お金を借りるときの担保）を設定するときは、別に相続登記が要ります。遺産分割がまとまったあとの登記の義務も、これでは果たせません |
つまり、相続人申告登記は「期限に間に合わせるための方法」です。実家を売るつもりがあるなら、相続登記まで進める必要があります。
出典：法務省「相続人申告登記について」、不動産登記法 第76条の3
🏠 実家を売るときは、名義の書き換えが要ります
実家を売るなら、売る前に相続登記を済ませておくことが必要です。
法務省は、相続人申告登記だけでは足りず、相続した土地や建物を売るときは、別に相続登記の申請が要るとしています。次のオーナー様へ引き継ぐ前に、名義を整えておく必要があるということです。
段取りの例を並べました。
実家を売るまでの名義の段取り
誰が相続するかを家族で話す
相続人が何人かいるときは、遺産分割の話し合いで、実家を誰が受け継ぐかを決めます。話し合いが長引いても、もとの期限（知った日から3年）は変わりません。
相続登記を申請する
申請書は法務局に出します。手続きの代理や書類の作成を仕事として頼めるのは、司法書士と弁護士です。
売る準備を進める
名義が整ったら、売り出し方や時期を決めていきます。古い家を残すか、解体してから売るかも、このときに比べます。
順番は、法務省の案内をもとに当方で並べたものです
売る前に確かめたいことは、実家売却で後悔しないために｜売る前に確かめる5つや、空き家はそのまま売れるか｜家財・建物・名義にまとめています。
名義を整える段取りと、売る時期の見通しを並べて考えると、全体の予定が立てやすくなります。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
出典：法務省「相続人申告登記について」、法務省（登記の手続きを頼める資格者）
🏚️ 解体は、名義を書き換えなくても進められます
家を解体するだけなら、名義を書き換えなくても、解体と、そのあとの滅失登記は進められます。
当社が提携する司法書士に確かめた内容です（2026年7月）。建物がなくなったことを記録する「滅失登記」は、相続人のうち1人が法務局へ申請すればよい、とのことでした。
当社で扱っている案件でも、同じことがありました。土地は相続登記を済ませていましたが、建物は亡くなったご主人の名義のまま、長いあいだ空き家になっていました。解体の話になったとき、建物の名義をどうするかが問題になりました。
土地家屋調査士に確かめたところ、相続人であることを証明できる書類をそろえていただく必要はあるものの、建物の名義はそのままで、解体と滅失登記まで進められると分かりました。
ただし、建物を解体するには、原則として持ち主全員の同意が要ります（民法のきまりです）。相続人が何人かいて、家をみんなで持っている状態なら、ほかの相続人の同意も要ります。名義を書き換えなくてよいことと、家族の同意が要らないことは、別の話です。
また、解体したあとに土地を売るときは、土地の相続登記が必要です。解体と名義の書き換えは別々に進められるので、どちらを先にするかを家族で決めておくと、段取りが組みやすくなります。
解体の届出や、滅失登記までの順番は、実家の解体の手続き｜届出・石綿・滅失登記の順番にまとめています。
❓ よくあるご質問
Q. 相続登記は、誰に相談すればいいですか
司法書士か弁護士です。法務省は、相続登記の申請の代理や、申請書などの作成、その相談を仕事として行えるのは、司法書士と弁護士に限られるとしています。費用は登記する土地や建物、相続人の数などで変わるため、ここでは金額を書きません。頼む前に見積もりを確かめてください。
Q. 相続税の取得費加算の「3年」と、同じ期限ですか
いいえ、別のものです。相続した土地を売ったときの税金の特例にも「3年」という期限が出てきますが、相続登記の期限とは別の制度です。税金の特例については、相続した土地を3年以内に売却｜相続税の取得費加算で説明しています。
Q. 名義が祖父母のままの土地も、令和9年3月31日までですか
祖父母の相続が令和6年4月1日より前に始まっていて、まだ相続登記をしていないなら、原則は令和9年3月31日までです。ただし、ご自分がその土地を相続で取得したことを知ったのが令和6年4月以後なら、その日から3年以内になります。誰が相続人になるかを含めて、司法書士に確かめておきましょう。
📝 この記事のまとめ
- 相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました
- 期限は、相続が始まったことと、取得したことを知った日から3年以内。昔の相続の分は、原則として令和9年3月31日までです
- 過料（10万円以下）は、登記官の催告のあとで、期限を過ぎた日に自動で科されるものではありません
- 相続人申告登記で期限に間に合わせられますが、売るときは相続登記が要ります
- 解体と滅失登記は名義を書き換えなくても進められますが、原則として持ち主全員の同意が要ります
何から始めるか迷ったら、①名義が誰のままかを家族で確かめる、②売るか解体するかを話し合う、③司法書士に期限と段取りを相談する、の順で考えてみてください。
長くご家族を見守ってきた家を、次の方へどう引き継ぐか。名義を整えることは、その最初の準備です。売るか、解体するか、まだ決めていない段階でも、一緒に順番を考えさせてください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、法務省の案内と不動産登記法、当社が提携する司法書士に確かめた内容に基づく一般的な説明です。登記の手続きや、ご自分の場合の期限の判断は、司法書士・弁護士にご確認ください。最終更新日：2026-10-13。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
