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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
「実家じまいには、全部でいくらかかるのだろう」
考え始めたとき、最初に気になるのはお金のことだと思います。
先にお伝えします。実家じまいの費用は、片付け・解体・名義・売却・税金の5つに分かれます。そして、どれを、いつ払うかで、先に手元に要るお金が変わります。
家の大きさや場所、売り方によって額が違うため、この記事では「総額でいくら」とはお答えしません。その代わり、それぞれの費用が何で決まり、いつ出ていくかを、国の資料や法律をもとに整理しました。
- ① 片付け … 解体の前に、持ち主の側で片付けます
- ② 解体 … 額は見積りで。補助と税の扱いを先に確かめます
- ③ 名義 … 相続登記の税は、価格の1000分の4
- ④ 売却 … 仲介手数料には上限があります
- ⑤ 税金 … かかるのは、売った代金でなく利益に対してです
一つずつ見たあとで、払う順番を並べます。ご家族で話し合うときの下書きにしてください。
💴 実家じまいの費用は、5つに分かれます
実家じまいでかかる主な費用は、片付け・解体・名義・売却・税金の5つです。売るまでに出ていくものと、売ったあとに出ていくものがあります。
たとえば、家を残したまま売るなら、②の解体費は売る前には出ていきません。売り方を決めると、先に要るお金が見えてきます。
📦 ① 片付けの費用：解体の前に、持ち主の側で片付けます
解体の前に家に残した不要なもの（残された廃棄物）は、建物の持ち主の側で片付けるものとされています。片付けの額は、ものの量や頼み方で違うため、見積りで確かめます。
国（環境省）の通知は、解体のときに持ち主が残した廃棄物（通知の言葉では「残置物」）の処理の責任は建物の所有者等にあり、解体の前に適正に処理する必要がある、としています。一方、解体工事で出たもの（解体物）の処理の責任は、工事を直接請け負った元請業者にあります。
頼む先にも決まりがあります。同じ通知は、一般家庭から出た残置物は「一般廃棄物」で、産業廃棄物の許可だけでは処理を請け負えず、市町村からの委託か一般廃棄物処理業の許可が要る、としています。
福岡市も、いつものごみ出しや市の粗大ごみ受付センターを使わずに回収を頼むときは、福岡市の「一般廃棄物収集運搬業許可業者」に頼むよう呼びかけています。産業廃棄物の許可番号だけ、古物商の許可番号だけでは「家庭のごみ（不用品）」の回収はできないとしています。
見積りを頼むときは、金額と一緒に、どの許可で引き受けるのかも確かめておくと安心です。片付けの進め方は実家じまいの片付けにまとめています。
出典：環境省「建築物の解体時等における残置物の取扱いについて（通知）」（平成30年6月22日）、福岡市「無許可の回収業者」を利用しないでください
🏚️ ② 解体の費用：額は見積りで。補助と税の扱いを先に確かめます
解体の費用は、建物の大きさや造り、場所で変わるため、見積りで確かめます。あわせて、補助が使えるかと、税金でどう扱われるかを先に確かめておくと、手元のお金の見通しが立ちます。
福岡での費用の目安は、福岡の解体費用の相場にまとめています。
補助：福岡県は、市町村を通じて、耐震の補助の中で「建替え等に伴う除却（解体）」の費用を補助しています。主な要件は、昭和56年5月以前に建てられた木造の戸建てであること、耐震診断で倒壊の危険があると判断されたこと、耐震性のある住宅を確保した上で解体すること、などです。実施しているか、額、条件は市町村ごとに違います。相続した空き家も対象にする市（福岡市・大野城市など）もあれば、申請の時点で住んでいる家に限る市もあります。
気をつけたいのは、申し込みの時期です。福岡市は市が補助を出すと決めた通知（交付決定通知）のあとに契約、春日市は「申請は、契約前のみ可能です。」、大野城市は交付決定日より前に着手した工事は対象外、としています。解体の契約の前に、市町村の窓口へお尋ねください。福岡市の補助は福岡市の解体補助金まとめで整理しています。
税金：国税庁は、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用を、売るために直接かかった費用（譲渡費用）の例に挙げています。ただし、売るためでない解体も同じ扱いになるかは、このページからは言えません。くわしくは古家付き土地売却の税金｜解体費用は差し引けるかをご覧ください。
そもそも解体せずに売る道もあります。どちらが合うかの決め手は古家付き土地売却｜残すか更地にするか決め手5つにまとめました。
出典：福岡県 木造戸建て住宅の性能向上改修、福岡市・春日市・大野城市の各ページ（2026年9月23日確認）、国税庁 No.3255
🏷️ ③ 名義の費用：相続登記の税は、価格の1000分の4です
実家の名義を相続で書き換える（相続登記）ときは、登録免許税という国の税がかかります。税率は、不動産の価額の1000分の4です。
登録免許税法の表で、相続による所有権の移転の登記は「不動産の価額」の「千分の四」と定められています。土地も建物も同じ率です。
気をつけたいのは、もとになる「不動産の価額」です。国税庁は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格がある場合は、原則その価格だと説明しています。固定資産税の「税額」ではなく、台帳に登録された「価格」がもとになります。この台帳は、実家のある市町村の役場で管理されています。
土地には免税の定めもあります。令和9年3月31日までに土地の相続による所有権の移転の登記を受ける場合で、もとになる価額が100万円以下なら、登録免許税はかかりません（租税特別措置法）。この免税は土地についての定めで、建物は対象ではありません。
司法書士に手続きを頼むときの報酬は、この税とは別のものです。名義の書き換えにかかる費用の全体や、ご自分の場合の当てはめは、司法書士か法務局にお尋ねください。
出典：国税庁 No.7191、登録免許税法（e-Gov）、租税特別措置法 第84条の2の3（e-Gov）
🤝 ④ 売るときの費用：仲介手数料には上限があります
不動産会社に仲介を頼んで売るときは、仲介手数料がかかります。その額には、国が決めた上限があります。
宅地建物取引業法は、仲介（媒介）の報酬の額を国土交通大臣が定めるとしており、告示で上限が決められています。売買代金（消費税を除いた額）を区切って、それぞれの割合をかけた合計が上限です（消費税を納める不動産会社の場合・依頼者の一方につき）。
| 売買代金のうちの部分 | 上限の割合（消費税込み） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 5.5% |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 4.4% |
| 400万円を超える部分 | 3.3% |
ただし、代金が800万円以下の家や土地（告示の言葉では「低廉な空家等」）の仲介では、不動産会社は、仲介にかかる費用を勘案して、この計算を上回る報酬を受けられる特例があります。上限は「30万円の1.1倍」です。この特例を使うときは、仲介の契約を結ぶ際に、あらかじめ額を説明して合意することが求められています。
不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」は仲介ではないため、仲介手数料はかからないと考えられています。ただし、間に別の仲介会社が入れば、その会社への報酬がかかることがあります。
このほか、国税庁は、売るために直接かかった費用の例として、売買契約書の印紙代や測量費も挙げています。仲介と買取の比べ方は空き家の買取と仲介の違いと古家付き土地の買取｜仲介手数料と手取りで比べるをご覧ください。
🧾 ⑤ 税金：かかるのは、売った代金でなく利益に対してです
実家を売ったときの税金（譲渡所得の税金）は、売った代金そのものではなく、そこから差し引いた利益にかかります。条件を満たせば、特例でさらに差し引けます。
国税庁が示す式は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」です。取得費は、親がその家や土地を買ったときの購入代金などを基に計算します。譲渡費用は、②④で見た「売るために直接かかった費用」です。
③の名義の費用とも関係があります。国税庁は、業務に使われていない土地建物を相続したときに相続人が払った登記費用も、取得費に含まれると説明しています。相続登記の領収書は、売ったあとの申告まで残しておきましょう。
特別控除の一つが、相続した空き家の特例です。主な条件は次のとおりです。
- 家が昭和56年5月31日以前に建てられたこと
- 相続の直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいなかったこと
- 亡くなった日（相続の開始の日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること（特例そのものは令和9年12月31日までの売却が対象）
- 相続のときから売るときまで、貸したり、住んだり、事業に使ったりしていないこと
- 家を残して売るなら、売るときに一定の耐震基準を満たしていること（または、売った年の翌年2月15日までに耐震の工事か取壊しをすること。こちらは令和6年1月1日以後の売却に限ります）
- 売った代金が1億円以下であること
満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けます（家と土地を相続した人が3人以上で、令和6年1月1日以後に売る場合は2,000万円まで）。
申告は、売った年の翌年に行います。国税庁は「翌年の2月16日から3月15日の間」と案内しています（期限の日が曜日でずれる年もあるため、その年の案内で確かめてください）。
使えるかどうかの判断は、税理士か税務署にご確認ください。くわしくは空き家特例3,000万円控除｜要件と使えない例、計算の順番は空き家売却の税金｜相続した実家の計算の順番、申告は実家売却の確定申告｜必要な書類と時期にあります。
出典：国税庁 No.1440、No.3270、No.3306、No.3102
🔁 払う順番と、手元に要るお金
売る前に出ていくのは、片付け・名義、そして更地にして売るなら解体の費用です。仲介手数料は売るとき、税金は翌年です。先に要るお金を減らす鍵は、売る前の分をどう組むかにあります。
売る前に用意する額は、片付けの見積り＋（更地にするなら）解体の見積り＋台帳の価格×1000分の4（相続登記の登録免許税）を足すと、おおよその形が見えてきます。
実家じまいのお金の順番
建てた時期と名義を確かめる
昭和56年5月31日以前の家か、いまの名義は誰か。税の特例と解体の補助の入口になります。
片付けの見積りをとる
量と頼み先で額が変わります。家に残ったものの回収を頼むなら、許可の種類も確かめます。
名義を書き換える
相続登記の登録免許税は、台帳の価格の1000分の4。土地は100万円以下なら免税（令和9年3月31日まで）。
残すか、更地にするかを決める
解体するなら、補助は契約の前に申し込み、契約は補助の決定の通知を受けてから。解体費が先に出ていきます。
売る
仲介なら仲介手数料（上限あり）、売買契約書の印紙代など。
翌年に申告する
利益が出たら、売った年の翌年に申告します。特例が使えるかは税理士か税務署へ。
順番は、国税庁・環境省・福岡県と各市のページをもとに当方で並べたものです。実際の順番はご家族の事情で変わります
売る前のお金を用意するのが難しいときは、家を残したまま売れば、解体費を先に払わずに済みます（空き家の特例を使うなら、売り方で条件が変わります。⑤をご覧ください）。解体してから売りたい場合も、当社では、解体費を売却代金から精算する形もご相談いただけます。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
❓ よくあるご質問
Q. 相続登記の税は、固定資産税の額から計算できますか
できません。もとになるのは、固定資産課税台帳に登録された「価格」で、固定資産税の「税額」ではありません。台帳の価格がない場合は登記官が認定した価額になる、と国税庁は説明しています。
Q. 片付けで出たものを、解体の会社にまとめて頼めますか
一般家庭から出た残置物は一般廃棄物にあたるため、市町村からの委託か、一般廃棄物処理業の許可がある会社なら請け負えます。頼む前に、どの許可で引き受けるのかを確かめてください。
Q. 解体の補助は、工事のあとでも申し込めますか
私たちが確かめた市では、工事のあとでは対象になりません。福岡市は交付決定通知のあとに契約、春日市は契約前のみ申請できる、大野城市は交付決定日より前に着手した工事は対象外、としています。解体を頼む前に、市町村の窓口へご相談ください。
📝 この記事のまとめ
- 実家じまいの費用は、片付け・解体・名義・売却・税金の5つ。どれを、いつ払うかで、先に要るお金が変わります
- 解体の前に、残った不要なものは持ち主の側で片付けます。回収を頼むなら、許可のある業者に
- 相続登記の登録免許税は、台帳の価格の1000分の4。土地は100万円以下なら免税（令和9年3月31日まで）
- 仲介手数料には上限があり、買取では仲介手数料はかからないと考えられています。税金は利益にかかり、特例で軽くなることがあります
- 解体の補助は契約の前に。解体してから売る場合、当社では解体費を売却代金から精算する形もご相談いただけます
長いあいだ家族を守ってきた実家です。費用を一つずつ並べてみると、何から手をつければよいかが見えてきます。次のオーナー様へ引き継ぐまでの段取りを、一緒に考えさせてください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、国税庁のタックスアンサー、登録免許税法・租税特別措置法・宅地建物取引業法と国土交通省の告示、環境省の通知、福岡県・福岡市・春日市・大野城市の公式ページに基づく一般的な説明です。費用の額は物件ごとに異なります。補助の条件・受付期間は年度の途中でも変わることがあるため、市町村の窓口でご確認ください。登記は司法書士か法務局、税の判断は税理士か所轄の税務署にご確認ください。当社は登記と税の判断をいたしません。最終更新日：2026-10-09。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
