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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
「更地にして売りましょう」
「更地渡しでお願いします」
不動産会社や解体業者から、そう言われたことはありませんか。
先にお伝えします。更地とは、建物などの定着物がなく、使い方を制限する権利も付いていない宅地のことです。国土交通省の不動産鑑定評価基準で、そう定められています。
この言葉は、不動産鑑定士が土地の価格を調べるときの基準の中にあります。意味をつかんでおくと、不動産会社や解体業者の説明が聞き取りやすくなります。
この記事では、次の順にご紹介します。
- 更地の意味（2つの条件）
- 古家付き土地・建付地・底地との違い（図）
- 更地にすると変わること（税・引き渡し・売り方）
更地にすると変わることの詳しい中身は、それぞれ別の記事にまとめています。この記事は、言葉の意味の入口としてお使いください。
📖 更地とは、建物がなく、権利も付いていない宅地のこと
国土交通省の不動産鑑定評価基準は、更地を「建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地」としています。やさしく言うと、次の2つを両方満たす宅地です。
- ① 建物など、土地に定着しているものがない
- ② 土地の使い方を制限する権利が付いていない
「かつ」とあるので、どちらか一方だけでは足りません。建物がなくなっても、②を満たしているかは別に見ます。
この基準には、宅地の類型として、更地のほかに、建付地・借地権・底地・区分地上権などが並んでいます。更地は、その中のひとつです。
なお、この基準は、不動産鑑定士が鑑定評価をするときの統一的な基準で、法令ではありません。そのため、「法律で更地が決まっている」とは言えません。土地の話で「更地」と聞いたら、まずこの2つの条件で考えると、話がかみ合います。
出典：国土交通省 不動産鑑定評価基準（PDF） 第2章 第2節 Ⅰ 宅地
🏠 古家付き土地・建付地・底地との違い
更地かどうかは、「建物があるか」と「権利が付いているか」の2点で見ます。そして、古家付き土地は、更地や建付地とは言葉の出どころが違います。
更地・建付地・底地は、どれも不動産鑑定評価基準の言葉です。建付地は、建物などの敷地になっていて、建物と敷地が同じ人のものである宅地のことです。底地は、借地権が付いている宅地の所有権のことです。更地の2つ目の条件（権利が付いていない）と見比べると、違いがつかめます。
一方、「古家付き土地」は、鑑定評価基準の宅地の類型の例示には出てきません。家が残ったまま売る土地を指して使われる言い方です。不動産広告のルール（不動産の表示に関する公正競争規約）の物件の種別の区分にも、「古家付き土地」はありません。
広告のルールには、土地の取引で、その土地の上に古家や廃屋などがあるときは、その旨をはっきり示す決まりがあります。これは不動産会社などの事業者が広告を出すときのルールです。個人が自分で売るときにも同じ義務がかかる、とは言えません。
ご自分の土地を見るときの3つの確認
個別の土地が更地に当たるかどうかの判断は、不動産鑑定士や、売買を頼む不動産会社にご確認ください。
建物が残っている土地は、①を満たさないので、更地ではありません。家が残ったまま売るなら古家付き土地、建物がなく権利も付いていなければ更地、と覚えておくと整理しやすくなります。
出典：国土交通省 不動産鑑定評価基準（PDF）、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則（PDF） 第13条・施行規則第3条・第7条
🔁 更地にすると変わること｜税・引き渡し・売り方
更地にすると変わることは、税、引き渡しの範囲、売り方の3つです。ただ、どれも「更地」という言葉の意味から決まるのではなく、それぞれ別のルールや契約で決まります。
更地にすると変わる3つ（くわしくは各記事へ）
税金
固定資産税は、住宅の敷地として使われている土地かどうかなどで決まります。更地の定義は、固定資産税の区分を決めるものではありません。福岡市では、住宅用地の特例の対象は「現実に住宅の敷地に利用されている土地」とされ、建物を解体したときは、区役所の課税課に1月31日までに申告が必要です。更地の固定資産税はなぜ上がる？解体前の確認事項で詳しく説明しています。
引き渡しの範囲
契約に「更地渡し」と書いても、庭木・ブロック塀・地中のものをどこまで撤去するかは、売主と買主で決めておく必要があります。更地渡しはどこまで？庭木・ブロック塀・地中のものと、現況渡しと更地渡しの違いをご覧ください。
売り方
家を残して売るか、更地にして売るかは、どちらが正解とは言えません。古家付き土地売却｜残すか更地にするか決め手5つで、決め手を整理しています。
更地にするか、古家付きのまま売るかで迷われたら、両方の見通しを並べて比べるのが近道です。当社は、解体の見積りと売却の査定を、同時にお出しできます。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
まずはご自分の土地が、いまどの言葉に当たるかを、上の3つの確認で見直してみてください。
出典：福岡市「土地に対する固定資産税」（福岡市の取り扱いです。ほかの市町村は窓口・期限が異なります）
❓ よくあるご質問
Q. 建物を解体すれば、すぐ更地と言えますか
建物がなくなれば、1つ目の条件はおおむね満たします。ただ、更地には2つ目の条件（権利が付いていない）もあります。地中に残るものなどが「定着物」に当たるかどうかの当てはめは、一概には言えません。不動産鑑定士にご確認ください。
Q. 駐車場は更地ですか
建物がなくても、舗装や設備の有無、借りている人がいるかどうかなど、個別の事情で見方が変わります。この記事では、2つの条件の考え方までをお伝えしています。当てはめは、不動産鑑定士か、売買を頼む不動産会社にご確認ください。
Q. 更地は、法律で決まっている言葉ですか
この記事でご紹介した定義は、国土交通省の不動産鑑定評価基準のものです。法令ではないため、「法律で決まっている」とは言えません。税や登記など、ほかの場面での意味は、それぞれの窓口（税務署・法務局など）にご確認ください。
📝 この記事のまとめ
- 更地とは、建物などの定着物がなく、使い方を制限する権利も付いていない宅地のことです（国土交通省の不動産鑑定評価基準）
- 2つの条件は、どちらも満たす必要があります。この基準は法令ではありません
- 建付地・底地も同じ基準の言葉です。古家付き土地は、家が残ったまま売る土地を指す言い方で、この基準の類型の例示には出てきません
- 更地にすると変わる税・引き渡し・売り方は、更地の意味からではなく、別のルールや契約で決まります
- 次の一歩は、ご自分の土地に建物や権利が付いていないかを確かめ、更地にするか古家付きで売るかを、両方の見通しで比べることです
「更地」というひとつの言葉にも、いくつかの物差しがあります。言葉の意味を押さえておくと、不動産会社や解体業者の説明を、落ち着いて聞けるようになります。更地にするか、そのまま売るかは、ご家族の事情によっても答えが変わります。迷われたときは、お気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、国土交通省の不動産鑑定評価基準、不動産の表示に関する公正競争規約・同施行規則、福岡市の固定資産税のページ（2026年10月時点）に基づく一般的な説明です。税は税務署・税理士に、法律の当てはめは弁護士・司法書士に、土地が更地に当たるかの判断は不動産鑑定士にご確認ください。最終更新日：2026-10-14。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
