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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
親御さんが亡くなり、葬儀が一段落したころ、ふと実家のことが気になり始めます。何から手をつければいいのか。期限のあるものはどれか。そんな思いで調べている方もいらっしゃると思います。
先にお伝えします。実家について期限のある手続きは、主に4つです。相続放棄・限定承認（3か月以内）、福岡市なら固定資産税の「現所有者」の申告、相続登記（3年以内）、そして空き家の特例を使って売るなら、相続から3年たつ年の年末までの売却です。
期限の数え始めは手続きごとに違うため、期限のない「まずすること」も加えて、時間の順に4つの段に並べておくと取りこぼしを防げます。この記事では、次のことを順に整理します。
- 期限の順に並べた全体の図と、書き込めるチェックリスト
- まずすること：火災保険と、空き家の見回り
- 3か月まで：相続するか、放棄するかを決める
- 固定資産税：1月1日の持ち主と、福岡市の申告
- 3年以内の相続登記と、売るなら空き家の特例の期限
年金や銀行など実家以外の手続きは扱わず、実家に絞ってまとめます。
📅 親が亡くなった時の手続きは、実家の分を期限の順に並べます
実家の手続きは、「すぐ」「3か月まで」「3年以内」「相続から3年たつ年の年末まで」の4つの段に分けると、いつまでに何を決めればよいかが見えてきます。
気をつけたいのは、数え始めの日が手続きごとに違うことです。相続放棄は「自己のために相続の開始があったことを知った時」から、相続登記は「相続の開始があったことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日」から数えます。空き家の特例は「相続の開始があった日」が起点です。
どれも「亡くなった日から」とは限りません。下の表でチェックしながら、ご家族の日付をメモしておくと整理しやすくなります。
実家の手続きチェックリスト
期限の起点と細かい条件は、本文とそれぞれの窓口でお確かめください。
まずはこの表で、済んだことと、それぞれの日付を確かめるところから始めましょう。
🔑 まずすること：火災保険と、空き家の見回り
亡くなってすぐの時期に実家についてしておきたいのは、火災保険の契約を確かめることと、空き家になった家の見回りの段取りを決めることです。
保険法は「空き家になること」を、契約のあとで危険が高くなった場合に当たるとは書いていません。住む人がいなくなったときに保険会社への通知が要るかは、契約で決まり、通知の決まりがあれば契約のときの書面に書かれます。書面を出して、保険会社にお確かめください。
見回りについて、空き家法は持ち主（所有者等）に適切な管理に努めるよう求め、国の指針は「管理は所有者等が行うことが基本」としています。指針は、郵便物等の確認・整理、冬の給水管の元栓の閉栓、通気や換気などを例に挙げ、遠方なら業者などへの委託も考えられるとしています。福岡市は条例で、持ち主は適切な管理を「行わなければならない」と定めています。
保険の書面と見回りの段取り。この2つを決めておくと、落ち着いて次の手続きに進めます。遠方の実家の見回りは、遠方の実家の空き家管理｜見るところと3つの道にまとめています。
出典：保険法 第6条・第29条、空家等対策の推進に関する特別措置法 第5条、国の基本指針、福岡市「福岡市の放置空家対策」
⚖️ 3か月まで：相続するか、放棄するかを決めます
実家を含めて相続するか、相続放棄（または限定承認）をするかは、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に決めます。放棄は家族に伝えるだけでは成り立たず、家庭裁判所への申述が要ります。
限定承認は、相続で得た財産の範囲でだけ借金などを返す形の承認です。申述する先は、亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所です。3か月のあいだに財産を調べても決められないときは、期間を伸ばす申立てをすると、家庭裁判所が期間を伸ばせます。期間内に放棄も限定承認もしなければ、そのまま相続した（単純承認をした）ものとみなされます。
気をつけたいのは、実家の片付けや解体です。民法は、相続人が相続財産の全部または一部を「処分」したときも、単純承認をしたものとみなすと定めています（保存行為と、一定の短い期間の賃貸は除かれます）。家の解体や家財の片付けが「処分」と「保存行為」のどちらに当たるかは、条文には書かれていません。また、承認や放棄は、3か月の期間内でも撤回できません（取消しには別の定めがあります）。
放棄を少しでも考えているなら、片付けや解体を始める前に、弁護士・司法書士か家庭裁判所に相談しましょう。放棄と解体の関係は、相続放棄と実家の解体｜費用と管理の注意4つもご覧ください。
出典：民法 第915条・第919条・第921条・第938条、裁判所「相続の放棄の申述」
🧾 固定資産税：1月1日の持ち主にかかり、福岡市では申告の期限があります
実家の固定資産税は、毎年1月1日の持ち主にかかり、その人が亡くなっていれば、実家を「現に所有している者」が納めます。福岡市では、この「現所有者」に申告の期限があります。
相続人のうち誰が「現所有者」に当たるかは、区役所の課税課にお確かめください。福岡市の市税条例は、現所有者が「現所有者であることを知つた日の翌日から3月を経過した日まで」に、住所・氏名や亡くなった方との関係などを書いた申告書を出すよう定めています。正当な理由がなく申告しなかったときは、10万円以下の過料の決まりもあります。
納税通知書の送付先の変更は、博多区のガイドでは、相続人であることがわかる書類（戸籍謄本、遺言書など）と納税通知書を持って区役所の課税課へ、とあります。福岡市内に住所や事務所などがない方が納める立場になるときは、納税管理人を定めて、必要が生じた日から10日以内に市に申告すること（市外の方を納税管理人にするときは、同じ期間内に承認の申請）も条例で求められています。徴収に支障がないと市長の認定を受けたときは不要です。
申告の書き方や出し方は、実家のある区の区役所の課税課でお確かめください。福岡市以外の実家は、その市町村の決まりによります。福岡市での窓口の流れは、福岡市の相続不動産売却｜区役所と法務局の期限で順に追っています。
出典：地方税法 第343条、福岡市市税条例 第44条の5・第45条・第53条、福岡市「固定資産税（課税対象）」、福岡市博多区「ご遺族のための手続きガイド」
📝 3年以内：相続登記で実家の名義を変えます
実家の名義を変える相続登記は、相続の開始と、実家を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請する義務があります。
遺産分割が成立したときは、成立した日から3年以内に、その内容での登記が要ります。令和6年4月より前に始まった相続で登記をしていない場合は、令和9年3月31日まで（取得を知ったのが令和6年4月以降なら、その日から3年以内）です。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります。ただし、いきなりではなく、登記官からの催告が先にあります。期限内の申請が難しいときは「相続人申告登記」で基本の義務を果たせますが、遺産分割にもとづく登記の義務は果たせません。実家を売るときも、別に相続登記が要ります。
法務局の一覧（遺産分割協議の場合）で集める書類として挙がっているのは、次のようなものです。法務局は「上記以外にも必要な書類がある場合があります」としています。
- 亡くなった方の、出生から死亡までのすべての戸籍・除籍謄本
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票（登記の住所と本籍が違う場合）
- 相続人の戸籍謄本と印鑑証明書
- 固定資産課税明細書（申請する年度のもの）
- 新しく持ち主になる方の住民票
戸籍は、令和6年3月1日から、本籍地以外の市区町村の窓口でもまとめて請求できるようになりました（広域交付）。対象は本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍で（兄弟姉妹は挙がっていません。コンピュータ化されていない一部の戸籍も除きます。一部事項証明書・個人事項証明書は請求できません）、本人が窓口で顔写真付きの身分証を見せます。郵送や代理人ではできません。
申請先は、実家のある場所を管轄する法務局です。福岡市の博多区・中央区・南区・東区は福岡法務局の本局、早良区・城南区・西区は西新出張所が受け持っています。窓口に持って行くほか、郵送やオンラインでも申請できます。
書類集めには時間がかかることがあるので、3年を待たずに早めに始めましょう。書類の詳しい一覧は相続登記の必要書類｜実家を売る前にそろえるにまとめています。申請の代理や書類の作成を仕事として頼めるのは、司法書士・弁護士です。
出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」、法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」、福岡法務局「管轄区域一覧」
🏡 売るなら、空き家の特例の期限「相続から3年たつ年の年末」から逆算します
実家を売ることを考えているなら、空き家の特例の期限も見ておきましょう。この特例は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが、要件の一つです。
要件に当てはまれば、売って得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円（家と土地を相続した人が3人以上なら2,000万円）まで差し引けます。家が昭和56年5月31日以前に建てられたこと、亡くなった方のほかに住んでいた人がいなかったこと、売却代金が1億円以下であることなどが要件で、確定申告が要ります。
ただし、今の制度で対象になるのは、令和9年（2027年）12月31日までの売却です。それより後の売却に使えるかは、その時点の国税庁の情報でお確かめください。売り方は、耐震基準を満たす家を残して売る、家を解体してから土地を売る、売ったあと翌年2月15日までに解体か耐震化をする（令和6年1月1日以後の売却）の3つの道があり、どの道でも、相続のときから事業や貸し付け、住まいに使っていないことが求められます。
「いつまでに売るか」が決まると、片付け・名義・解体の段取りも逆算できます。ご自分が当てはまるかの判断は、税務署か税理士にご確認ください。要件の全体は空き家特例3,000万円控除｜要件と使えない例、国税局のチェックシートの読み方は相続した空き家の特例チェックシート｜令和7年分用の10の質問をご覧ください。
売るか残すか、建物を残すか解体するかで迷われたら、両方の見通しを並べて比べると決めやすくなります。家財が残ったままでもご相談いただけます。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
❓ よくあるご質問
Q. 相続登記の費用はどのくらいかかりますか
金額は一概には言えません。税金（登録免許税）は、固定資産課税台帳の価格をもとにした「不動産の価額」の1000分の4です。土地は、価額が100万円以下なら令和9年3月31日まで税金がかかりません（建物は対象外）。司法書士に頼む場合の報酬や、戸籍を取る手数料は、これとは別です。
Q. 実家が福岡市の外にあるときは、どこに聞けばよいですか
固定資産税の申告の決まりは、実家のある市町村の条例によります。その市町村の税務の窓口にお尋ねください。相続登記は実家のある場所を管轄する法務局、相続放棄は亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所です。
📌 この記事のまとめ
- 実家の手続きは「すぐ」「3か月まで」「3年以内」「相続から3年たつ年の年末まで」の順に並べると、見通しが立ちます
- まず、火災保険の契約の書面を確かめ、空き家の見回りの段取りを決めましょう
- 相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ。考えているなら、片付けや解体の前に専門家へ
- 固定資産税は1月1日の持ち主にかかります。福岡市では「現所有者」の申告の期限があります
- 相続登記は3年以内。売るなら、空き家の特例の期限（今の制度は2027年12月31日までの売却）から逆算しましょう
親御さんが長く暮らした実家には、ご家族の思い出がたくさん詰まっています。手続きに追われるなかでも、期限を一つずつ確かめていけば、実家をどうするかを家族で落ち着いて考える時間がつくれます。分からないことがあれば、お気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、民法 第915条・第919条・第921条・第938条、裁判所「相続の放棄の申述」、保険法、空家等対策の推進に関する特別措置法と国の基本指針、地方税法 第343条、福岡市市税条例、福岡市博多区「ご遺族のための手続きガイド」、法務省「相続登記の申請義務化について」、法務局「相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等」、法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」、福岡法務局「管轄区域一覧」、国税庁 No.3306・No.7191（2026年9月24日〜10月26日に確認）に基づく一般的な説明です。相続放棄・相続登記はそれぞれ家庭裁判所・法務局（ご相談は弁護士・司法書士）、固定資産税は実家のある市区町村、空き家の特例は税務署・税理士、火災保険はご契約の保険会社にご確認ください。最終更新日：2026-11-13。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
