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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
相続した実家の土地が「再建築不可」と言われた。古い家を解体して更地にすれば売りやすいのか、それとも、そのまま売るほうがよいのか。そう迷って調べている方もいらっしゃると思います。
先にお伝えします。建て替えができないことがある土地（俗に再建築不可と呼ばれます）も、売ることはできます。ただし、古家を解体する前に、建て替えられるかを役所の窓口で確かめましょう。
建て替えの可否は、主に敷地が前の道にどう接しているかで左右され、その道が法律上の「道路」に当たるかは役所が判断するからです。確かめる前に解体すると、選べたはずの売り方が狭まることがあります。この記事では、次のことを順に整理します。
- 再建築不可の土地でも売れる理由
- 解体の前に確かめる順番（図にしました）
- 福岡市の窓口で確かめることと、持って行くもの
- 確かめた結果による、売り方の選び方
解体と売却を一つの窓口で扱う立場から、順番を間違えないための考え方をお伝えします。
🏠 再建築不可物件も売却できます。決まりは「建てるとき」の条件です
建て替えができないことがある土地も、売ることはできます。建築基準法の接道の決まりは、建物を建てるときの条件で、土地を売ることを禁じる決まりではないためです。
建築基準法は、建物の敷地は「道路」に2m以上接しなければならないと定めています（第43条）。ここでいう「道路」は、原則として幅が4m以上のものです（第42条）。この条件を満たさない土地では、そのままでは新しい建物を建てられないため、俗に「再建築不可」と呼ばれます。「再建築不可」は法律の条文にある言葉ではありません。
気をつけたいのは、目の前の道が「道路」に当たるかどうかです。福岡市のページによると、幅が4m未満の市道や、私道（登記の地目が「公衆用道路」のものを含む）に2m以上接していても、建築基準法の道路でなければ、後で触れる認定・許可を受ける場合を除いて建物を建てられません。「市道に面しているから大丈夫」「地目が公衆用道路だから大丈夫」とは限らないのです。
反対に、幅が4m未満の道でも、昔から家が立ち並んでいて行政が指定した道（いわゆる2項道路）は「道路」とみなされます。福岡市のページによると、福岡市では幅1.8m以上4m未満の道を対象としています。この場合、建て替えのときに道の中心から2mの線までが道路の側とみなされ、敷地の一部が下がることがあります。
「売れない土地」ではなく、「建て替えに条件がある土地」と考えると、次に何を確かめればよいかが見えてきます。
出典：建築基準法 第42条・第43条、福岡市「建築基準法上の道路について」
🧭 解体の前に「建て替えられるか」を窓口で確かめましょう
古家を解体するかどうかは、建て替えられるかを窓口で確かめてから決めましょう。建て替えられない、またははっきりしないと分かったら、解体は急がずに、売り方から考えます。
理由は二つあります。一つは、更地にしても新しい家が建てられないなら、買う方にとっての使い道が限られるからです。もう一つは、建て替えを認める例外の仕組みのうち、建築基準法 第43条第2項第2号の許可の基準に、今ある建物の建て替えを前提にしたものがあるからです。
福岡市の許可の運用基準は、この許可を「接道についての例外的措置」とし、やむを得ない事由がある場合に使うものとしています。そして、たとえば許可の規則3号①には「原則として既存建築物の建替えであること」と書かれています。建物のない土地に新しく建てるときも同じ扱いになるかは、この基準からは分かりません。
今ある建物の建て替えを前提にした基準があるため、解体したあとの土地がどう扱われるかは、窓口で確かめておくと安心です。扱いは土地ごとに窓口が判断します。だからこそ、解体の契約をする前に、窓口で「この土地で建て替えはできますか」と尋ねておきましょう。結果が出てから解体を決めても、遅くはありません。
出典：福岡市「建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準」、福岡市「建築基準法上の道路について」
📋 福岡市で確かめること・持って行くもの
福岡市では、道路の種別は、建築指導課道路判定係の窓口（福岡市役所4階）で確かめます。電話でのお問い合わせは原則お断りしているため、資料を持って窓口へ行きましょう。
取り違えによる影響が大きいため、市は窓口での確認をお願いしています。家にいながら下調べをするなら、福岡市Webマップで道路の種別の一部が見られます。ただし公開しているのは一部の種類の道（私道を除く）だけで、色が付いていない道が「道路でない」とは限りません。最後は窓口で確かめます。
窓口に持って行くもの（福岡市のページより）
福岡市「建築基準法上の道路について」をもとに当社作成
これまでに相談の記録がない道などは、「道路相談カード」を出して調べてもらいます。カードは福岡市のページから取れます（下の出典のリンク）。カードの相談目的には「建築」「売買」「担保評価」の欄があり、売る前の確認にも使えます。相談の中身には「建築の可否」や「第43条第2項第1号認定／2号許可の可否」の欄もあります。ご本人が出せるか、どこまで答えてもらえるかは、窓口でお尋ねください（道路判定係 092-711-4584）。
相続したばかりで登記簿謄本や公図が手元にないときは、法務局で取ってから窓口へ行くと、一度で話が進みやすくなります。
出典：福岡市「建築基準法上の道路について」、福岡市「道路相談カード」
🔀 確かめた結果で、売り方を選びます
建築基準法の道路に2m以上接していると分かれば、解体して更地で売るか、建物があるまま売るかを並べて比べられます。接していない、またははっきりしないときは、建物を残したまま売る道を先に考えましょう。
建て替えられる土地なら、更地にしたほうが買う方は建てる計画を立てやすくなります。一方で、解体の費用や、更地にしたあとの固定資産税も考える必要があります。更地の固定資産税は更地の固定資産税はなぜ上がる？いつ・何倍か、売り渡すときの状態の違いは現況渡しと更地渡しの違い｜誰が何をするかにまとめています。
建て替えがはっきりしない土地では、認定・許可を申請できる人を、市は「建築主」（建てる方）と案内しています。売る前は、窓口で見込みを聞き、その内容を買う方へ正しく伝えます。
どちらの場合も、解体の費用と、売り方ごとに手元に残るお金を、同じ紙の上で比べてから決めるのが近道です。解体の見積りと売却の査定を、同時にお出しできます。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
なかなか買い手が見つからないときの見直し方は実家が売れないときにできること｜見直す4つ、売る以外の手放し方はいらない土地を手放す方法｜3つの道と考える順番で整理しています。
❓ よくあるご質問
Q. 43条2項の認定・許可には、どのくらいの日数と費用がかかりますか
福岡市のページでは、目安が示されています。道路相談カードへの回答に提出から約1か月、そのあと1号認定は申請から約1週間（手数料27,000円）、2号許可は約10〜14日（手数料33,000円）です。2号許可で建築審査会の個別審査になる場合は、約1〜2か月かかります。計画の内容によっては許可できないことがある、とも書かれています。
出典：福岡市「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」、同「第2号許可の取り扱いについて」
Q. 1号認定は、どんな土地で使えますか
幅4m以上の「道」（農道など、国の省令で定めるもの）に敷地が2m以上接していて、建物が一戸建て住宅などで延べ面積500㎡以内のときに、市が支障がないと認めるものです。道の持ち主などから、将来にわたって通ることの承諾書も要ります。前の道が認定を受けられる道かは、先に道路判定係の窓口で確かめるよう案内されています。
Q. 福岡市以外の土地のときは、どこで確かめますか
この記事の窓口と手順は、福岡市の取り扱いです。道がどの種類の道路に当たるかは、その土地の建築の窓口が判断しますので、土地のある市町の役所でお尋ねください。
📌 この記事のまとめ
- 建て替えができないことがある土地（俗に再建築不可）も、売ることはできます。接道の決まりは建てるときの条件です
- 市道や「公衆用道路」に面していても、建築基準法の道路とは限りません
- 古家を解体する前に、建て替えられるかを窓口で確かめましょう。結果が出てから解体を決めても遅くありません
- 福岡市では、建築指導課道路判定係の窓口（市役所4階）で確かめます。道路相談カードの目的には「売買」の欄もあります
- 解体の費用と、売り方ごとに手元に残るお金を並べて比べてから決めましょう
建て替えができないかもしれないと言われると、不安になるのは当然です。それでも、順番に確かめていけば、選べる道は見えてきます。長いあいだ家族を守ってきた家と土地を、次のオーナー様へ落ち着いて引き継ぐために、分からないことがあればお気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、建築基準法 第42条・第43条、福岡市の「建築基準法上の道路について」「建築基準法第43条第2項第1号認定・第2号許可の取り扱いについて」「建築物の敷地と道路との関係の建築許可運用基準」「道路相談カード」（2026年10月29日に確認）に基づく一般的な説明です。個々の土地で建て替えができるかは、窓口の判断によります。日数や手数料は市の目安で、変わることがあります。ご自分の土地については、福岡市建築指導課道路判定係（ほかの市町は、その役所の建築の窓口）にご確認ください。最終更新日：2026-11-04。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
