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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
親から田んぼや畑を相続したけれど、自分は農業をしない。「農地は自由に売れない」と聞いて、どこから手をつければよいか分からない。そんな方に向けた記事です。
先にお伝えします。農地は、農業委員会などの許可や届出を経れば売ることができます。売り方は「農地のまま、農業をする人に売る」か「宅地などにして売る」かの2つで、どちらを選ぶかで手続きが変わります。
農地法が、農地の売り買いを許可の仕組みで守っているためです。この記事では、次のことを順に整理します。
- 農地を売るのに、許可や届出がいる理由
- 2つの売り方と、手続きの違い（図にしました）
- 農地のまま売るときの、買う人の条件
- 宅地などにして売るとき（市街化区域の中と外）
- 相続したら、まず出す届出
- 売れないとき・手放したいときの道
福岡市の農業委員会の案内をもとに、順にお伝えします。
🌾 農地の売却は、許可や届出を経ればできます
農地は売ることができます。ただ、ふつうの土地と違って、農業委員会などの許可や届出が必要です。許可を受けないでした売買は、効力を生じません。
農地法は、農地のまま売ったり貸したりするときは、当事者が農業委員会の許可を受けなければならないと定めています（第3条第1項）。そして、許可を受けないでした売買などは「その効力を生じない」としています（第3条第6項）。
許可を受けずに農地を売ったり、宅地などに変えたりすると、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金という罰則の対象にもなります（第64条）。
「農地は売れない」のではなく、「許可や届出の手続きを経れば、売れる道がある」と考えてみてください。
出典：農地法 第3条・第64条、福岡市「耕作を目的とした農地の売買・貸借」
🔀 売り方は「農地のまま売る」と「宅地などにして売る」の2つです
農地のまま農業をする人に売るなら、原則として農業委員会の許可が必要です。宅地などにする（転用する）ために売るなら、市街化区域の中は農業委員会への届出、外は許可が必要です。
「市街化区域」は、都市計画法で定められた区域です（農地法 第4条第1項第7号）。ご自分の農地が中か外か分からないときは、農業委員会に尋ねられます。
農地法が、農地のまま権利を移す場合（第3条）と、農地以外のものにするために権利を移す場合（第5条）を、別の手続きにしているからです。
福岡市では、農地のまま売るときの許可の申請は毎月25日、市街化区域の外で転用するときの許可の申請は毎月20日が締切です。どちらも翌月10日前後に開かれる農業委員会の総会で審議されます。締切の日が違うので、取り違えないよう気をつけてください（25日・20日が土日や祝日のときは、直前の開庁日が締切です）。
まずは、ご自分の農地を「農地のまま売るか」「宅地などにして売るか」、そして「市街化区域の中か外か」を確かめましょう。分からないときは、農地のある市町村の農業委員会に相談すると、どの道になるかが見えてきます。
出典：農地法 第3条・第5条、福岡市「耕作を目的とした農地の売買・貸借」、福岡市「農地を農地以外の用途に使いたいとき」
🚜 農地のまま売るなら、買う人が農業を続けられるかが分かれ目です
農地のまま売るときは、買う人がその農地で農業をきちんと続けられると認められないと、許可は受けられません。
農地法は、許可をすることができない場合として、買う人やその家族（世帯員）が農地のすべてを効率的に使って耕作するとは認められない場合、必要な農作業に常時従事するとは認められない場合、周りの農地の利用に支障が出るおそれがある場合などを定めています（第3条第2項）。
農地のまま買う人について、見られること（農林水産省の説明より）
農地法 第3条第2項、農林水産省「個人が農業に参入する場合の要件」をもとに当社作成。許可するかは農業委員会が判断します
地元を離れていて管理が難しいときは、農業委員会に相談できます。農林水産省のチラシは、相続したものの地元を離れていて管理ができない場合に、農業委員会が管理の相談や借り手探しを手伝うと案内しています。
農地のまま売るなら、「その農地で農業を続けられる人」を買い手として考えるのが出発点です。
出典：農地法 第3条第2項、農林水産省「農地をめぐる事情について」、同「農地を相続したときは、届出が必要です！」
🏘 宅地などにして売るなら、市街化区域の中か外かで手続きが変わります
宅地や駐車場などにするために売るときは、市街化区域の中の農地なら、あらかじめ農業委員会へ届出をします。外の農地なら許可が必要で、農地の区分によっては許可が下りないこともあります。
農地法第5条は、転用のために売る場合は、当事者が都道府県知事等の許可を受けると定めています。ただし、市街化区域内の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば、この許可は要りません（第5条第1項第6号）。届出書は、売主と買主が連名で署名して（連署）出します（農地法施行規則 第50条・福岡市の案内）。
福岡市の場合の手続き
市街化区域の中の農地
あらかじめ農業委員会へ届出をします。受付日の翌週木曜日以降に「受理通知書」が交付されます（閉庁日のときは翌開庁日以降。大型連休や年末年始は変わることがあります）。
市街化区域の外の農地（市街化調整区域など）
許可の申請をします。4ha以下の農地の転用は、市長の許可です。申請は毎月20日締切で、翌月10日前後の農業委員会の総会で審議され、意見書が市長に送られます。
福岡市「農地を農地以外の用途に使いたいとき」（更新日 2023年4月19日）をもとに当社作成。日程は窓口でお確かめください
市街化区域の外では、農地がどの区分に当たるかで見通しが変わります。農林水産省の概要では、農用地区域内の農地・甲種農地・第1種農地は原則不許可、第2種農地は第3種農地に立地することが難しい場合などに許可、第3種農地は原則許可とされています。どの区分に当たるかは、農業委員会などが判断します。具体的な転用の目的がない、投機や資産として持つための取得は認められません。福岡市も、ほかの法令（都市計画法など）の許可などが整わない場合、転用は許可されないと案内しています。
市街化区域の外の農地は、立地の判断や書類の準備に時間がかかることがあります。福岡市は、転用を考えている方に、事前に農業委員会へ相談するよう呼びかけています。
農地のほかに、ご実家の家や土地も相続されたなら、農地と一緒に売り方を考えておくと段取りが立てやすくなります。当社でも、農地のご売却をお手伝いした事例があります。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
出典：農地法 第5条、農林水産省「農地転用許可制度の概要」、福岡市「農地を農地以外の用途に使いたいとき」
📝 相続したら、まず農業委員会へ届出をします
農地を相続したら、売るかどうかにかかわらず、その農地のある市町村の農業委員会に届出をします。相続の登記とは別の手続きです。
農地法第3条の3は、相続などで農地を取得した人に、遅滞なく農業委員会へ届け出るよう定めています。届出をしなかったり、うその届出をしたりすると、10万円以下の過料の対象になります（第69条）。
期限の書き方は、案内によって違います。法律は「遅滞なく」、福岡市は「取得後はすみやかに」、農林水産省のチラシは「相続発生日からおおむね10か月以内」としています。福岡市の場合、問い合わせ先は農業委員会事務局（本庁・西部出張所）です。
農林水産省の届出書の様式例には、「農業委員会によるあっせん等の希望の有無」を書く欄もあります（市町村の様式は、これと異なることがあります）。売ることや貸すことを考えているなら、届出のときに農業委員会へ相談できます。なお、相続した農地でご自分が農業をすることには、特に手続きは要りません（届出は必要です）。
相続したら、まず届出。それが、農地をこれからどうするかを考える最初の一歩です。
出典：農地法 第3条の3・第69条、福岡市「農地を相続したとき」、農林水産省「農地を相続したときは、届出が必要です！」、同「農地相続ポータル」
🤝 売れないとき・手放したいときは、貸す道や国に引き渡す制度もあります
農地のままでも、宅地などにしても売れそうにないときは、貸す道や、国に引き渡す制度もあります。売ることだけにこだわらず、選べる道を並べてみましょう。
農林水産省は、自分で貸し先を探したり契約の交渉をしたりせずに、農地中間管理機構（農地バンク）に貸し付ける方法もあると案内しています。これは売る方法ではなく、貸す方法です。
また、相続した土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」は、農地も対象です。ただし、建物がある土地や、担保権が設定されている土地などは申請できません。承認されたときに納める負担金は20万円が基本ですが、市街化区域などの農地は、面積に応じて20万円以上になります。制度の条件はいらない土地を国に返す条件に、手放す道の比べ方はいらない土地を手放す方法にまとめています。
どの道が合うかは、農地の場所や区分で変わります。迷ったら、まず農業委員会に相談するところから始めてみてください。
出典：農林水産省「農地相続ポータル」、法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」「相続土地国庫帰属制度に関するＱ＆Ａ」
❓ よくあるご質問
Q. 農地を貸すときにも、許可はいりますか
はい、原則として必要です。農林水産省は、相続した農地を貸す・売る場合は、原則として農業委員会の許可が必要と案内しています。農地バンク（農地中間管理機構）を通して貸す方法もあります。
Q. 福岡市以外の農地は、どこに相談しますか
その農地のある市町村の農業委員会です。相続の届出の時期の案内も、市町村によって書き方が違います（法律の書き方は「遅滞なく」です）。ご自分の農地のある市町村の案内をご確認ください。
Q. 農地を売ったときの税金は、どうなりますか
この記事では、税金は扱っていません。農地を売ったときの税金や特例は、税理士や税務署にご相談ください。
📌 この記事のまとめ
- 農地は、農業委員会などの許可や届出を経れば売れます。許可を受けないでした売買は、効力を生じません
- 売り方は、「農地のまま売る（原則、第3条の許可）」と「宅地などにして売る（市街化区域の中は届出、外は許可）」の2つです
- 農地のまま売るときは、買う人が農業を続けられると認められることが、許可の分かれ目です
- 相続したら、売る前に農業委員会へ届出をします。登記とは別の手続きです
- 売れないときは、農地バンクに貸す道や、相続土地国庫帰属制度もあります
先祖代々の田畑を手放すことに、ためらいを感じるのは自然なことです。それでも、手続きの道すじが分かれば、田畑を次に大切に使ってくれる人へ引き継ぐ道が見えてきます。分からないことがあれば、お気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、農地法・農地法施行規則、農林水産省の「農地相続ポータル」「農地を相続したときは、届出が必要です！」「農地をめぐる事情について」「農地転用許可制度の概要」、福岡市の「農地を相続したとき」「耕作を目的とした農地の売買・貸借」「農地を農地以外の用途に使いたいとき」（2026年10月30日・11月6日に確認）に基づく一般的な説明です。個々の農地を売れるか、どの手続きになるかは、農業委員会などの判断によります。ご自分の農地については、その農地のある市町村の農業委員会にご確認ください。最終更新日：2026-11-11。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
