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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
親の家を売ったら、税金はどれくらいかかるのか。相続した実家の売却を考え始めると、気になるところです。そこで名前が挙がるのが、いわゆる「空き家特例」（空き家の3,000万円控除）です。
結論から申し上げます。相続した親の家やその敷地を令和9年12月31日までに売って、一定の要件に当てはまると、譲渡所得の金額から最高3,000万円を差し引ける特例です（国税庁 No.3306）。ただし、次の点に気をつけます。
- 差し引けるのは売って得た利益（譲渡所得）からで、3,000万円が戻ってくるわけではありません
- 家と敷地を取得した相続人が3人以上なら（令和6年1月1日以後の売却）、上限は2,000万円です
- 対象は昭和56年5月31日以前に建てられた家など、要件がいくつもあります
- 売る期限は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです
- 使うには、市区町村の確認書を添えた確定申告が要ります
使えるかどうかの最後の判断は、税理士か所轄の税務署にお任せください。この記事は、相談の前にご自身で状況を整理するための道しるべです。
🧮 お手元の数字で、まず確かめられること
税理士や税務署に相談する前に、ご自身で確かめられることが4つあります。
【次の表の上から3つのどれかが線から外れていれば、この特例は使えません。】
4つ目は、差し引ける上限に関わります。
| 確かめること | 目安になる線 | 原文の言葉 |
|---|---|---|
| 家が建てられた日 | 昭和56年5月31日以前 | 「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」 |
| 相続の開始があった年 | その3年後の年の12月31日までに売る | 「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」 |
| 売る金額 | 1億円以下 | 「売却代金が1億円以下であること」 |
| 家と敷地を取得した相続人の数 | 2人以下なら最高3,000万円、3人以上なら最高2,000万円 | 「相続人の数が3人以上である場合は2,000万円まで」 |
差し引く額には上限のほかに、もう一つ限りがあります。控除できるのは譲渡所得の金額までです。国税庁の計算の式は「収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額」です。売った金額から、親御さんが買ったときの費用（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を引いた残りが、3,000万円に満たなければ、その残りの額が控除の限度になります。
🏠 対象になる家と、3つの売り方
対象になる家は、相続の開始の直前に、亡くなった方（被相続人）が住んでいた家で、次の3つにすべて当てはまるものです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンションは、ふつうこれに当たります）
- 相続の開始の直前に、被相続人のほかに住んでいた人がいなかったこと
要介護認定などを受けて老人ホームなどに入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になることがあります。要件が細かいので、当てはまりそうな方は税務署にご確認ください。
売り方は、国税庁の原文では3つの道があります。
| 売り方 | 主な要件 | 確定申告に添える書類（家についてのもの） |
|---|---|---|
| ① 家を残したまま売る | 売る時に、家が一定の耐震基準を満たしていること | 耐震基準適合証明書か建設住宅性能評価書の写し（家が耐震基準を満たすことを示す書類。売った日の前2年以内に調査・評価されたもの。取り方は税務署などにご確認ください） |
| ② 家をすべて解体してから、土地を売る | 相続から売るまで事業・貸付け・住まいに使っていないこと。解体後は建物や構築物の敷地にしていないこと | 市区町村の確認書など |
| ③ 家を残したまま売り、売った年の翌年2月15日までに、解体か耐震改修が済む | 令和6年1月1日以後に売った場合に限ります | 解体や耐震改修が期間内に済んだことを示す書類など |
どの道でも共通するのは、相続の時から売る時まで、事業や貸付け、住まいとして使っていないことです。②では、解体したあと売るまで、土地を建物や構築物の敷地にしていないことも求められます。たとえば、解体した土地を貸駐車場にすると、原文の「貸付けの用」や「構築物の敷地」に当たるおそれがあります。売るまでの間に土地を使う予定があるなら、先に税務署に確かめておくと安心です。
③は、買主が解体する売り方にも使える道です。国土交通省のよくある質問は、令和6年1月1日以降の譲渡なら、売った時から翌年2月15日までに家を解体した場合も特例を受けられる、と答えています。ただ、期限内に解体が済まなければ要件を満たしません。国土交通省も、この道の要件を満たすには売ったあとの買主の協力が不可欠としています。
買主の協力が得られずに特例を使えない、といったトラブルを防ぐため、国土交通省は売買の契約に付ける「特約等の例」も公開しています（契約の当事者で合意した内容に応じて修正・加筆して使う前提です）。建物を残して渡すか、解体してから渡すかの比べ方は、現況渡しと更地渡しの違いでお伝えしています。
⚠️ 使えない例
要件の中には、見落としやすいものがあります。次のどれかに当てはまると、この特例は使えません。
- 家と敷地の両方を相続していない：売った人は、家および敷地を相続などで取得した相続人である必要があります
- 親と同居していた人がいた：相続の直前に、亡くなった方のほかに住んでいた人がいた家は対象外です
- 相続のあと、貸したり住んだりした：事業・貸付け・住まいに使うと、要件から外れます
- 売った金額が1億円を超える：相続の時から、特例を使って売った日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、ほかの相続人が売った分や、分けて売った分も合わせて判定します。あとから合計が1億円を超えたら、その売却の日から4か月以内に修正申告と納税が要ります
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った：生計を一にする親族なども含まれます
- ほかの特例と重ねる：相続税の取得費加算の特例などとは、同じ家・敷地について重ねて受けられません
- 同じ親から相続した家で、すでにこの特例を使った
相続税がかかった方は、相続税の一部を取得費に加える特例（取得費加算）も候補になります。どちらを使うのがよいかは人によって違うので、税理士にご相談ください。
なお、ご自身が住んでいた家を売るときの「マイホームを売ったときの特例」も同じ最高3,000万円ですが、別の特例です。親の家に住んでいなかった方が使うのは、空き家特例のほうです。
🗓️ 売る期限を、相続の年から逆算する
売る期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。言葉だけだと分かりにくいので、年で並べます。
| 相続の開始があった年 | 3年後の年の12月31日 | 特例の売却期間の終わり |
|---|---|---|
| 令和4年（2022年） | 令和7年（2025年）12月31日 | 令和7年12月31日（すでに過ぎています） |
| 令和5年（2023年） | 令和8年（2026年）12月31日 | 令和8年（2026年）12月31日 |
| 令和6年（2024年） | 令和9年（2027年）12月31日 | 令和9年12月31日 |
| 令和7年（2025年） | 令和10年（2028年）12月31日 | 令和9年12月31日（特例の期限が先に来ます） |
| 令和8年（2026年） | 令和11年（2029年）12月31日 | 令和9年12月31日（特例の期限が先に来ます） |
令和5年に相続が始まった方は、2026年12月31日が期限で、残りは3か月を切っています。②の「解体してから売る」なら、解体と売却の両方をこの日までに終えることになるので、早めに税務署か税理士にご相談ください。売った日がいつになるかは、原則として買主に引き渡した日ですが、契約の効力が生じた日（一般的には契約を結んだ日）で申告することもできます（国税庁 No.3102）。年末が近い方は、どちらの日で申告するかも税務署か税理士に確かめておきます。
③の売り方を選ぶ場合は、もう一つの日付があります。解体や耐震改修を済ませる期限は売った年の翌年2月15日で、確定申告の期間とは別の日付です。
📄 確認書と確定申告の段取り
特例を受けるには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。税金がかからなくなる場合でも、申告をしないと特例は受けられません。確定申告は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日の間です（年によっては、曜日の関係で終わりの日がずれます）。
書類の中心になるのが、売った家の所在地の市区町村長が出す「被相続人居住用家屋等確認書」です。福岡市の場合は次のとおりです（福岡市のページ）。
- 窓口は住宅都市みどり局 住宅部 住宅計画課（092-711-4598）です。区役所では受け付けていません
- 添付書類や記載事項が多いため、来庁の前に電話で日程を調整します。遠方の方などは、郵送での申請も相談できます
- 受理から交付まで、通常1週間から10日程度かかります。書類に不足があれば、さらに日数がかかります
- 申請の手数料はかかりません（郵送での返送は、郵送料を申請者が負担します）
福岡市は、確認書は空き家であったことを確認する書類で、特別控除が適用されることを確約するものではないと書いています。対象になるかは、税務署の判断です。福岡市以外の方は、売った家の所在地の市区町村にお問い合わせください。
②の「解体してから売る」場合、福岡市のチェックシート（様式1-2）に並ぶ書類は次のとおりです。
解体してから売る場合に福岡市が求める書類（様式1-2）
すべてコピーで出せます（返却されません）。用意できないときは、代わりの書類やヒアリングで確かめられる場合があるので、窓口に相談します。滅失の登記の段取りは、実家の解体の手続きでまとめています。
工事請負契約書のコピーや更地の写真は、チェックシートの主な取得先に「解体業者」とある書類です。解体を頼むときに、あとで確認書の申請に使うことを伝えておくと、書類をそろえやすくなります。
確定申告では、譲渡所得の内訳書（この特例を使う場合は5面も）、登記事項証明書など、確認書、1億円以下と分かる売買契約書の写しなどを添えます。
👣 お一人でもできること
相談の前に、手元でそろえておくと話が早いこと
当てはまるか迷う項目があっても大丈夫です。迷った所をそのまま税務署や税理士に聞けば、話が早く進みます。
❓ よくあるご質問
Q. 税金がかからないなら、確定申告はしなくてよいですか
この特例は、確定申告をして初めて受けられるものです。控除のおかげで税金がかからない場合でも、書類を添えて申告します。
Q. 兄弟3人で相続しました。控除は3,000万円ですか
令和6年1月1日以後に売る場合、家と敷地を取得した相続人の数が3人以上なら、上限は2,000万円です。数えるのは「家と敷地を取得した相続人」なので、遺産分割の内容によって変わることがあります。人数の数え方は税務署にご確認ください。
Q. 買主が解体する約束で売っても、特例は使えますか
令和6年1月1日以後の譲渡で、売った年の翌年2月15日までに買主が解体を終えれば、③の道として対象になり得ます。期限内に解体が済まなければ要件を満たさないので、契約の段階で、解体の時期と書類の受け渡しを買主と確かめておきます。
📝 この記事のまとめ
- 空き家特例は、相続した親の家や敷地を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円（相続人3人以上なら2,000万円）を差し引ける特例です
- 対象は昭和56年5月31日以前に建てられ、相続の直前に亡くなった方だけが住んでいた家です。売り方は、耐震基準を満たして残す・解体してから売る・売ったあと翌年2月15日までに解体か耐震改修、の3つです
- 売る期限は「相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日」と「令和9年12月31日」の早いほうです（いまの制度のまま変わらない場合）。令和5年に相続が始まった方は、2026年12月31日です
- 家と敷地の両方の相続・貸付けや居住に使っていないこと・1億円以下・親子や夫婦など「特別の関係がある人」への売却でないこと・ほかの特例と重ねないことも要件です
- 市区町村の確認書を添えて確定申告をします。使えるかの判断は、税理士か所轄の税務署へ
長く家族を守ってきた家を次のオーナー様へ引き継ぐとき、税の特例は、手元に残るお金を左右する大切な要素です。まずは、家が建てられた日と相続の開始の年、この二つを確かめるところから始めてみてください。解体と売却のどちらから進めるか迷ったときは、いまの状況を伺うところから、一緒に考えます。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、国税庁のタックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等）、国税庁『令和7年分 譲渡所得の申告のしかた』、国土交通省・福岡市の資料に基づく一般的な説明です。特例を使えるかどうかの判断は、税理士か所轄の税務署にご確認ください。当社は税の判断をいたしません。最終更新日：2026-10-05。
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