【早良区・次郎丸駅】古家付き土地の売却｜路線価と解体費で手残りを試算

こんにちは！株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です！🙋‍♂️
今日は、福岡市営地下鉄七隈線・次郎丸駅周辺に絞って、「古家付き土地を解体して売却すると、いくら手元に残るのか？」を、国税庁の路線価データと木造40坪の解体費から試算してみました。
「ご実家を相続したけれど、これからどうしよう」「築年数の古いお家、このまま売るか、解体してから売るか迷っている」——そんな方の判断材料になれば嬉しいです✨

• 次郎丸駅前広場の代表路線価は 21万円/㎡（国税庁 令和7年分・外環状線沿い）。住宅地内は 15〜16万円/㎡ が主流です
• このエリアに多い40坪（132㎡）で換算すると、評価額目安は約 2,110万円（住宅地内 16万円/㎡基準）
• 木造40坪の解体費は坪単価5万円が基本ライン＝約 200万円。解体込みの手残り目安は約 1,910万円（諸経費・取引相場で前後）

📍 次郎丸駅周辺ってどんな場所？

次郎丸駅は、福岡市営地下鉄 七隈線の駅です。天神南駅まで乗り換えなしで約19分、博多方面への移動もスムーズで、福岡市西部の住宅街として根強い人気があります。

駅周辺は、福岡都市高速の「野芥IC」にも近く、自家用車での移動にも便利な場所です。少し駅から離れれば、昔ながらの戸建て住宅街が広がり、子育て世代から長年お住まいのご年配の方まで、多世代が暮らす落ち着いた地域という印象を私は持っています。

私たちサンミライ開発も、早良区内では賀茂・飯倉・有田など複数の場所で解体・売却のお手伝いをさせていただいてきました。次郎丸駅周辺は、「駅近 × 住宅街の落ち着き」という、福岡市内では意外と少ない条件が揃った場所だと感じています。

💴 次郎丸駅前の路線価と土地相場は？

まず、国税庁が公表している路線価図を見てみましょう。路線価とは、相続税や贈与税を計算するときに使う、その道路に面した土地1㎡あたりの評価額（千円単位）です。

次郎丸駅前広場の直近（地下鉄次郎丸駅標識下・外環状線沿い）の路線価は、令和7年分で 「210F」＝ 1㎡あたり 21万円（借地権割合40%）。これは幹線道路沿いの評価額で、駅徒歩1〜2分の代表値です。
※出典：国税庁 令和7年分 路線価図 15134（福岡県福岡市早良区）

一方、駅から少し入った住宅地内（次郎丸1丁目中心部）の路線価は、概ね 「155F〜160F」＝ 1㎡あたり 15.5万〜16万円。「古家付き土地の売却」を考える時の現実的な目安は、こちらの住宅地内の水準で見ておくのが安心です。

次郎丸エリアでは、敷地40坪（約132㎡）程度のお家が多い印象です。40坪で換算すると、こうなります。

位置	路線価	40坪（132㎡）の評価額目安
駅前広場直近・外環状線沿い	21万円/㎡	約 2,770万円
住宅地内（次郎丸1丁目中心部）	16万円/㎡	約 2,110万円

ここで大切な注意点を2つだけ。
👉 路線価は「税務上の評価額」であって、実際に売り出した時の取引相場とは異なります。
👉 実勢相場は、道路接面・形状・接道幅・建築可能性・周辺の取引事例で大きく前後します。本記事の数字は、あくまで「ご自宅の概算を思い描くための一つの目安」とお考えください。

🚜 古家を解体して売却する場合の費用は？

次に、古家を解体する場合の費用感です。福岡市内の木造の解体費は、坪単価5万円程度が基本ライン。30坪なら約150万円、40坪なら約200万円、50坪なら約250万円が一つの目安です。

実際のお見積もり金額は、以下のような要素で前後します。

• 建物の構造（木造／鉄骨／RC）と延床面積
• 前面道路の幅員（重機・運搬車が入りやすいか）
• アスベスト含有建材の有無（築年数の古いお家では事前調査が必要な場合あり）
• 残置物（家具・家電・庭木・カーポート等）の量
• ブロック塀や擁壁の撤去範囲

福岡市の解体補助金については、結論だけお伝えすると、福岡市は「特定空家」「老朽危険家屋」など対象が限定的で、一般的な「実家を売却する前の解体」では適用しにくい場合が多いのが実情です。

福岡市の補助金事情の詳細・対象条件・申請窓口などは、弊社が別記事「福岡市の解体補助金まとめ｜限定的な理由と代替策（2026年版）」で最新情報を整理しています👇

💡 解体込みで売却した場合の手残り試算

では、いよいよ本題です。次郎丸駅周辺で40坪の古家付き土地を「解体してから更地で売却」した場合、いくら手元に残るのか。住宅地内の保守的な路線価（16万円/㎡）と、解体費（坪単価5万円基準）で試算してみます。

📌 計算の前提：住宅地内 16万円/㎡ × 40坪（132㎡）、木造解体費は坪単価5万円基準。結果は次の通りです👇

■ 結論：解体込みの手残り目安は 約 1,910 万円
　
路線価評価額：16万円/㎡ × 132㎡（40坪）≒ 約 2,110 万円
解体費：坪単価5万円 × 40坪 ＝ 約 200 万円
—————————
手残り目安：約 2,110万円 − 約 200万円 ≒ 約 1,910 万円
※あくまで税務評価（路線価）ベースの目安。実取引相場とは異なります。
　
仲介手数料・登記費用・測量費・譲渡所得税などの諸経費や、取引相場により前後します。

売却スタイル別に並べると、こんな形になります。

売却スタイル	良い点	気になる点	手残り目安
① 古家付きそのまま売却	解体費がかからない／買主が建て替え・改修を選べる	築年数によっては買主が見つかりにくい／値引き交渉が入りやすい	個別判断（古家評価次第）
② 解体して更地で売却	土地として広い層に訴求できる／引き渡しが分かりやすい	解体費の先払いが必要／更地の固定資産税が上がる期間あり	約 1,910万円（目安）
③ 賃貸として活用	毎月の家賃収入が見込める／空き家リスクを抑える	改修費用がかかる／入居者対応の手間／長期的な計画が必要	個別判断（収益還元次第）

※ 試算値は、令和7年分路線価（住宅地内 16万円/㎡）× 40坪 − 解体費（坪単価5万円 × 40坪）で算出。仲介手数料・登記費用・測量費・残置物撤去費・譲渡所得税などは含んでいません。実際のお手残りは、案件ごとに個別の試算が必要です。

🗣 不動産事業部・藤木としての見解

次郎丸駅が博多駅まで一本でつながった影響で、七隈線の利用者の数が増えているそうです。2023年3月に天神南駅〜博多駅の延伸区間が開業して以来、地下鉄での博多・天神方面への通勤がとても便利になりました。橋本駅が始発で、その次が次郎丸駅なので、朝の通勤時間帯でも必ず座って移動できるのが大きな魅力なんですよ！

住みやすい街になってきている理由は、それだけではありません！次郎丸駅から歩いて行ける範囲に、スーパーが2軒、ドラッグストアが3軒もあるんです。日々の買い物動線が短くて済むので、共働きのご家庭からご年配の方まで、幅広い世代に優しい街になっています。

2025年にこの近くで解体工事をさせていただいた際にも、作業中の現場で通行人の方から「この辺で家を建てたいんだけど、土地は出てないですか？」とお声をかけていただいたことがありました。地元の方が自然と「ここに住みたい」と口にされる街——それが、今の次郎丸駅周辺だと感じています。

こうした需要と供給のバランスから、ハウスメーカーの買取価格も上昇傾向にあると、現場で感じています。古家付き土地のご売却を考えていらっしゃるなら、今は「次のオーナー様」が見つかりやすいタイミングといえそうです。ご家族のご事情を一つひとつお伺いした上で、最適な選択肢を一緒に整理させていただきますので、お気軽にご相談くださいね🙋‍♂️

🤝 まずはご相談ください

ここまでご覧いただいてお分かりの通り、古家付き土地の売却は「正解が一つだけある」問題ではありません。エリアの相場、お家の状態、ご家族のお気持ち、税務上の事情——いくつもの要素を組み合わせて、ご家族ごとに最適な道を一緒に探していくものです。

サンミライ開発の強みは、「解体」と「不動産売却」を一つの会社でワンストップでお手伝いできること。解体費の概算、解体後の更地としての査定、古家付きそのままの査定、賃貸活用の収支の見立て、税務上の留意点——これらをまとめてご相談いただけます。

「ちょっと相場感だけ知りたい」「まだ売るか決めていない」段階でも大歓迎です。一生に何度もない大きなご判断ですから、分からないことがあって当然。私たちは、教師時代に培った「気付かせる教師」の姿勢で、一方的にお勧めするのではなく、ご家族ご自身で納得して決められるようお手伝いします。

それでは、今日も一日ご安全に！👷‍♂️

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