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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
実家は、細い通路の奥にある土地。売却の相談をしたら「通路が道路ではないので、建て替えができません」と言われた。このまま安く手放すしかないのか。そんな思いで調べている方もいらっしゃると思います。
先にお伝えします。再建築不可と言われた土地でも、建て替えができる形にする手立てが残っていることがあります。その一つが、通路を自分の敷地の一部（旗竿の「竿」）にして、竿の先で道路に接する形にする方法です。もう一つは、建築基準法の例外の認定・許可を受ける方法です。
どちらの手立てがあるかは、土地と道路の接し方を一つずつ確かめると見えてきます。この記事では、次のことを順に整理します。
- 建て替えできないと言われる理由（接道の決まり）
- まず確かめること：土地ごとの道路との接し方（図にしました）
- 通路を竿にする方法（当社が福岡市内で進めている例）
- もう一つの方法：建築基準法 第43条の認定・許可
- 道路に接する幅が4m未満のときの福岡市の制限と、市への相談
解体と売却を一つの窓口で扱う立場から、確かめる順番をお伝えします。
🏠 再建築不可と言われても、建て替えの手立てが残っていることがあります
建て替えできないと言われる理由としてよくあるのは、敷地が建築基準法の「道路」に2m以上接していないことです。裏を返せば、道路に2m以上接する形にできれば、この理由は解消できます。
建築基準法は、建物の敷地は「道路」に2m以上接していなければならないと定めています（第43条第1項）。ここでいう「道路」は、原則として幅4m以上で、法律で決められたものです（第42条）。「再建築不可」は条文の言葉ではなく、この決まりに合わず建て替えができない土地を指す、ふだんの言い方です。
通路の奥の土地では、通路そのものが建築基準法の道路に当たらないことがあります。福岡市のページでは、建築基準法の道路ではない私道などに2m以上接していても、第43条第2項の認定・許可を受ける場合を除き、建物は建てられないと説明しています。
この記事で扱う建て替えの手立ては、「道路に2m以上接する形にする」か「例外の認定・許可を受ける」かの、大きく2つです。そもそも再建築不可とは何かは、再建築不可物件とは｜実家が当てはまるかの調べ方にまとめています。
出典：建築基準法 第42条・第43条、福岡市「建築基準法上の道路について」
🗺 まず、土地ごとに「どの道路にどう接しているか」を確かめます
通路の幅を気にする前に、まず土地（筆）ごとに、どの道路にどう接しているかを確かめましょう。どこに問題があるかが分かると、選べる手立てが見えてきます。
登記の上で土地がいくつかに分かれている（筆が分かれている）と、表側の土地は道路に接していて、問題は奥の土地の側だけ、ということがあります。問題の場所が分かれば、どの土地をどう整えればよいかが絞れます。
確かめるときに使うのは、道路下水道局路政課で取れる「道路台帳平面図」と、ネットの「福岡市Webマップ（都市計画情報及び指定道路）」です。ただし、Webマップに載っている道路の種類は一部だけで、色が付いていない道が、建築基準法の道路ではないとは限りません。最後は、建築指導課道路判定係の窓口（福岡市役所4階）で確かめます。福岡市は、取り違えの影響が大きいことから、道路の種類についての電話での問い合わせを原則お断りしています。
地図で目安をつけ、窓口で確かめる。この順番で、土地ごとの接し方をはっきりさせましょう。
🧩 通路を自分の敷地の一部（竿）にする方法があります
通路が道路ではなくても、その通路を奥の土地の一部にして、竿の先で道路に2m以上接する形にできれば、接道の決まりを満たす形に近づけます。当社でも、福岡市内のご相談で、この方向で進めています。
敷地が道路に2m以上接していればよい、というのが第43条第1項の決まりです。通路が「誰かの通路」のままだと奥の土地は道路に接しませんが、通路が奥の土地の一部になれば、竿の先が道路に2m以上接する形にできます。
当社が福岡市内で進めているご相談では、奥の土地から道路までの通路が、建築基準法の道路ではありませんでした。道路台帳と指定道路の地図で、土地ごとにどの道路にどう接しているかを確かめると、表側の土地は道路に直接接していて、問題は奥の土地の側にある、という見立てが立ちました。地図での見立てなので、最後は市の道路相談で確かめます。
そこで、通路を奥の土地の一部にして、竿の先で道路に接する形にする方向で進めています。そのために、通路の持ち分を一つにまとめることと、お隣の土地の一部を分けて竿の幅を足すことを、関係する方と相談しながら進めているところです。まだ途中で、結果は出ていません。
通路の土地の持ち主は、法務局の公図と登記簿で確かめられます。通路がいくつかの人の共有になっているときは、持ち分をどうまとめるかが話し合いの中心になります。法務省の資料は、改正前からある、共有者が他の共有者の持分を取得する方法の一つとして、他の共有者から任意で持分の譲渡を受ける方法を挙げています。具体的な進め方は、司法書士や弁護士にご相談ください。
この方法は、関係する方との話し合いが欠かせません。時間がかかることを前提に、早めに確かめ始めるのが安心です。
出典：建築基準法 第43条、法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」p.13
📝 もう一つの方法は、建築基準法 第43条の認定・許可です
通路を敷地にできないときは、通路のまま、建築基準法 第43条第2項の「認定」か「許可」を受けて建てる方法があります。どちらも、申請するのは建てる方で、受けられないこともあります。
認定（1号）は、建築基準法の道路ではない幅4m以上の道（農道など）に敷地が2m以上接していて、延べ面積500㎡以下の一戸建て住宅などの基準に合う場合に、市が支障がないと認めるものです。申請には、通路の持ち主などから、将来にわたって通ることの承諾書も要ります。
許可（2号）は、敷地の周りに広い空き地があるなどの基準に合う場合に、市が建築審査会（市が置く、専門家などの第三者の会議）の同意を得て許可するものです。福岡市は、計画の中身によっては許可できないことがあるとしています。また、この許可を受ける場合の最低敷地面積として、旗竿の形の敷地は、原則として竿の部分を除いて100㎡以上が必要です（今ある敷地の場合は除きます）。
| 認定（1号） | 許可（2号） | |
|---|---|---|
| 接する道 | 幅4m以上の道（農道など） | 通路の幅や接し方で区分 |
| 決める人 | 市（建築の担当） | 市（建築審査会の同意を得て） |
| 目安の期間（福岡市） | 相談カードの回答まで約1か月、申請から約1週間 | 相談カードの回答まで約1か月、申請から約10〜14日（個別審査は約1〜2か月） |
| 申請する人 | 建てる方（建築主） | 建てる方（建築主） |
近所の何軒かで使っている私道の奥なら、関係する方どうしで将来の拡幅などを取り決めて市に届け出る「協定道路」の仕組みで、許可を受けられる通路として認められる可能性もあります。ただし、今ある建物の建て替えのための救済の仕組みで、原則として、敷地を分けることや用途を変える建て替えは認められません。
認定・許可は、建てる方が申請する手続きです。売る前の段階では、「見込みがあるか」を窓口で相談しておくと、買う方に説明しやすくなります。
出典：福岡市「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」、同「第2号許可の取り扱いについて」、同「建築基準法上の道路について」
📏 道路に接する幅が4m未満だと、建てられる大きさに制限があります（福岡市）
竿の先で道路に接する形にできても、接している幅が2m以上4m未満なら、福岡市では建てられる建物に制限があります。福岡市のページによると、用途に関わらず延べ面積1000㎡以下・階数2以下です。
福岡市の「重要事項説明等に関するよくある問い合わせ」では、旗ざお敷地で接道の幅が2m以上4m未満のときの制限として、このように説明しています。階数は、福岡市の確認申請の手引き（単24）の条件に合えば、3階建てまで可能とされています。
木造の長屋や、共同住宅・店舗などの特殊建築物には、ほかに用途ごとの制限もあります。なお、この階数の決まりは、市の条例の条文にそのまま書かれているものではなく、市のページの説明です。3階建てにできるかは、設計の段階で確かめることになります。
竿にする方法を考えるときは、「何m接するか」で建てられる大きさが変わることも、あわせて頭に入れておきましょう。竿の形の土地の売り方は、旗竿地が売れないとき｜建て替えの条件と売り方にまとめています。
出典：福岡市「重要事項説明等に関するよくある問い合わせ(建築基準法関係)」、同「確認申請の手引き 単24」
🏛 市の道路相談で、公式の回答をとりましょう
どの方法を選ぶにしても、最後は市の道路相談で公式の回答をとります。福岡市では、まだ判定されていない道などについて「道路相談カード」を出して相談します。
道路相談カードの相談の目的には「建築」と並んで「売買」の欄があり、相談の内容には「建築の可否」や「第43条第2項第1号認定／2号許可の可否」も選べます。付近の地図・字図（公図）の写し・道路と敷地の登記簿謄本・道路の今の写真を添えます。市のページによると、相談が多く、現地の調査が要るカードへの回答には時間がかかっているそうです。
当社のご相談でも、土地ごとの接し方を確かめたうえで、市の道路相談で公式の回答をとる段取りにしています。
建て替えの見込みを売り出す前に確かめておけば、買う方に土地の状態を説明でき、建物を残して売るか、解体して売るかも考えやすくなります。解体を決める前に確かめたいことは、再建築不可物件の売却｜解体する前に確かめることにまとめています。
建物を残すか解体するかも含めて、売り方に迷われたら、両方の見通しを並べて比べるのが近道です。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
出典：福岡市「道路相談カード」、同「建築基準法上の道路について」
❓ よくあるご質問
Q. 通路を敷地にすれば、建て替えできますか
一概には言えません。道路に2m以上接することは条件の一つで、建て替えできるかは、ほかの決まりや設計、市の判断によります。だからこそ、市の道路相談で公式の回答をとることが大切です。
Q. 竿の長さに上限はありますか
福岡市の手引き（単24）にある「20m」は、道から非常用の進入口などまでの長さについての決まりで、竿の長さの上限ではありません（3階建てにする条件の一つです）。竿が長い土地で建てられる建物は、設計と市の確認によります。
Q. 福岡市以外の土地は、どこで確かめますか
この記事の窓口・地図・制限は、福岡市のものです。ほかの市町の土地は、その市町や県の建築の窓口で、前の道や通路がどの種類に当たるかをお尋ねください。
📌 この記事のまとめ
- 建て替えできない理由の多くは、敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないことです
- まず、土地（筆）ごとに、どの道路にどう接しているかを、地図と窓口で確かめましょう
- 通路を自分の敷地の一部（竿）にして、竿の先で道路に接する形にする方法があります。関係する方との話し合いが欠かせません
- 通路のままなら、第43条第2項の認定・許可の方法があります。申請するのは建てる方で、受けられないこともあります
- 道路に接する幅が4m未満だと、福岡市では建てられる大きさに制限があります。最後は市の道路相談で公式の回答をとりましょう
「建て替えできない」と言われると、もう手がないように感じてしまいます。それでも、土地と道路の接し方を一つずつ確かめていけば、選べる手立てが見えてくることがあります。長いあいだ家族を守ってきた土地を、次の方へ大切に引き継ぐために、分からないことがあればお気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、建築基準法 第42条・第43条、福岡市の「建築基準法上の道路について」「道路相談カード」「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」「第2号許可の取り扱いについて」「重要事項説明等に関するよくある問い合わせ(建築基準法関係)」「確認申請の手引き 単24」、法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」（2026年10月29日に確認）に基づく一般的な説明です。個々の土地で建て替えができるかは、市の判断と設計によります。ご自分の土地については、福岡市建築指導課道路判定係（ほかの市町は、その役所の建築の窓口）にご確認ください。共有の持分の扱いは、司法書士・弁護士にご相談ください。最終更新日：2026-11-12。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
