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こんにちは。株式会社サンミライ開発、不動産事業部の藤木です。
実家の売却を考えて相談したら、「この土地は再建築不可かもしれません」と言われた。相続を前に、実家の土地で建て替えができるのか確かめておきたい。そんな状況で調べている方もいらっしゃると思います。
先にお伝えします。再建築不可物件とは、建築基準法の決まりに合わず、今の建物を建て替えることができないことがある土地や建物のことです。当てはまるかどうかは、見た目では決まりません。福岡市なら、市の窓口で確かめられます。
建て替えができるかは、敷地と前の道の関係で決まります。この記事では、次のことを順に整理します。
- 再建築不可とは何か（建築基準法の「接道」の決まり）
- 当てはまりやすいのは、どんな土地か
- 実家の土地が当てはまるかの調べ方（図にしました）
- 私道に面しているときの考え方
- 当てはまったときに、解体する前に考えること
解体と売却を一つの窓口で扱う立場から、確かめる順番をお伝えします。
🏠 再建築不可物件とは、今の決まりでは建て替えができない土地のことです
「再建築不可」とは、建築基準法の決まりに合わないために、建物を新しく建て替えることができないことがある土地を指す、ふだん使われている言い方です。法律の条文にある言葉ではありません。
建築基準法は、建物の敷地は「道路」に2m以上接していなければならないと定めています（第43条）。これを「接道」と呼びます。ここでいう「道路」は、原則として幅4m以上で、国道・県道・市道などの道路法による道路や、市などから位置の指定を受けた道など、法律で決められたものです（第42条）。
そのため、敷地が道路に2m以上接していないときや、目の前の道が法律でいう「道路」に当たらないときは、そのままでは新しい建物を建てられません。これが、いわゆる再建築不可と呼ばれる状態です。ただし、第43条第2項には、市の認定・許可を受けて建てられる例外の仕組みもあります。
大切なのは、接道の決まりは「建物を建てるとき」の条件で、土地や建物を売ることを禁じる決まりではない、ということです。
🔍 当てはまりやすいのは、前の道と敷地の接し方に理由があるとき
当てはまるかどうかは、まず「前の道が建築基準法の道路か」と「敷地がその道路に2m以上接しているか」の2つで分かれます。道の広さの見た目や、市道かどうかだけでは決まりません。
福岡市のページでは、建築基準法の道路ではない幅4m未満の市道などの道路や、公的機関が管理する道、私道に2m以上接していても、第43条第2項の認定・許可を受ける場合を除き、建物は建てられないと説明しています。
当てはまりやすい土地の例
建築基準法 第42条・第43条、福岡市「建築基準法上の道路について」をもとに当社作成
一方で、幅4m未満の道でも、昔から建物が立ち並んでいて市が指定した道は、建築基準法の道路とみなされます。いわゆる「2項道路」です。福岡市のページによると、福岡市では幅1.8m以上4m未満の道が対象です。2項道路に2m以上接していれば接道の条件は満たしますが、道の中心から2mの線が道路の境界とみなされるため、建て替えのときに敷地の一部が道路の側に下がることがあります（がけ地や川などに沿う道では、境界の扱いが変わります）。用途や大きさによっては、ほかの制限が加わることもあります。
「狭い道だから再建築不可」とも、「市道だから大丈夫」とも、見た目だけでは言えません。次の順番で確かめましょう。細い通路の奥にある土地の場合は、旗竿地が売れないとき｜建て替えの条件と売り方もあわせてご覧ください。
出典：建築基準法 第42条・第43条、福岡市「建築基準法上の道路について」
🧭 当てはまるかの調べ方は「地図→窓口→相談カード」の順です
福岡市の土地なら、まずネットの地図で目安を見て、建築指導課道路判定係の窓口（福岡市役所4階）で前の道の種類を確かめます。まだ判定されていない道なら「道路相談カード」を出します。
最後に窓口で確かめるのは、取り違えたときの影響が大きいからです。福岡市は、道路の種類についての電話での問い合わせを原則お断りし、窓口に来て確かめるようお願いしています。
ネットの地図は「福岡市Webマップ（都市計画情報及び指定道路）」です。東区・博多区・中央区・南区・城南区・早良区・西区の道路の種類が見られます。ただし、載っているのは道路の種類の一部（1号道路＝幅4m以上の国道・県道・市道と、私道を除く2項道路）だけです。地図で色が付いていない道が、建築基準法の道路ではないとは限りません。地図は目安にとどめましょう。
窓口に持って行くもの（福岡市のページより）
福岡市「建築基準法上の道路について」をもとに当社作成
これまで判定されたことのない道や、周りの様子が変わって調べ直しが必要な道は、「道路相談カード」を出します。カードの相談の目的には「建築」と並んで「売買」の欄もあり、売る前の確認にも使えます。付近の地図・字図の写し・道路と敷地の登記簿謄本・道路の今の写真を添えます。市のページによると、相談が多く、現地の調査が要るカードへの回答には時間がかかっているそうです。
持ち物をそろえて窓口へ行けば、前の道の種類が分かります。
出典：福岡市「建築基準法上の道路について」、福岡市「道路相談カード」
🛣 私道に面しているときは、道の種類で答えが変わります
私道に面している土地でも、その私道が「位置指定道路」なら建築基準法の道路です。位置指定道路や2項道路など、建築基準法の道路のどれにも当たらない私道なら、そのままでは建て替えられず、例外の許可を考えることになります。
位置指定道路とは、土地を建物の敷地として使うために、道路法などによらずに造られた道で、決められた基準に合い、市から位置の指定を受けたものです（第42条第1項第5号）。私道であっても、指定を受けていれば建築基準法の道路になります。
建築基準法の道路に当たらない私道に、いくつもの建物が立ち並び、どの敷地も道路にうまく接することができない場合には、「協定道路」という仕組みがあります。関係する方どうしで、その私道と敷地を将来、幅4m以上の道として広げて維持管理していくことなどを取り決めて市に届け出ると、第43条第2項第2号の許可を受けられる通路として認められる可能性があります。ただし、協定道路は今ある建物を建て替えるための救済の仕組みで、原則として、敷地を分けることや、今とは違う用途の建物への建て替えは認められません。
前の道が私道かどうか、誰の土地かは、法務局の公図と登記簿謄本で分かります。どの種類の道に当たるかは、最後は窓口で確かめると安心です。
出典：建築基準法 第42条、福岡市「建築基準法上の道路について」
🔀 当てはまったら、解体する前に売り方を考えましょう
建て替えができない土地だと分かっても、売ることを禁じる決まりはありません。建物を解体するかどうかは、売り方と一緒に考えてから決めましょう。
接道の決まりは、建てるときの条件です。建て替えの見込みがあるか、例外の認定・許可が使えそうかによって、買う方が土地をどう使えるかが変わります。そのため、解体を先に決めてしまう前に、今の建物を残したまま売る場合と並べて考えておくと安心です。
建物を残すか解体するかの考え方、例外の認定・許可にかかる日数の目安は、再建築不可物件の売却｜解体する前に確かめることにまとめています。
解体するか、建物を残して売るかで迷われたら、両方の見通しを並べて比べるのが近道です。解体の見積りと売却の査定を、同時にお出しできます。売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
❓ よくあるご質問
Q. 登記の地目が「公衆用道路」なら、建築基準法の道路ですか
いいえ、そうとは限りません。福岡市のページでは、登記簿上の公衆用道路である私道に2m以上接していても、それが建築基準法の道路でなければ、第43条第2項の認定・許可を受ける場合を除き、建物は建てられないと説明しています。登記の地目と、建築基準法の道路かどうかは、別のものと考えてください。
Q. 再建築不可に、救済の仕組みはありますか
建築基準法 第43条第2項に、例外の仕組みが2つあります。一つは、建築基準法の道路ではない幅4m以上の道（農道など）に2m以上接していて、延べ面積500㎡以下の一戸建て住宅などの基準に合い、市が支障がないと認めた場合の「認定」（1号）です。もう一つは、敷地の周りに広い空き地があるなどの基準に合い、建築審査会の同意を得て受ける「許可」（2号）です。どちらも申請するのは建てる方で、認定・許可とも、受けられないことがあります。
出典：福岡市「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」、同「第2号許可の取り扱いについて」
Q. 福岡市以外の土地は、どこで確かめますか
この記事の窓口と地図は、福岡市のものです。2項道路の幅（1.8m以上）も福岡市の扱いです。ほかの市町の土地は、その市町や県の建築の窓口で、前の道がどの種類の道路に当たるかをお尋ねください。
📌 この記事のまとめ
- 再建築不可とは、建築基準法の決まりに合わず、建て替えができない土地を指すふだんの言い方です。条文の言葉ではありません
- 当てはまるかは、まず「前の道が建築基準法の道路か」と「敷地が道路に2m以上接しているか」で分かれます
- 福岡市では、Webマップで目安を見て、建築指導課道路判定係の窓口（市役所4階）で確かめます
- 私道でも、位置指定道路なら建築基準法の道路です。どの種類の道かは窓口で確かめましょう
- 当てはまっても、売ることを禁じる決まりはありません。解体する前に、建物を残して売る場合と並べて考えましょう
「再建築不可」と言われると、驚いて不安になるのは当然です。それでも、前の道と敷地の接し方を一つずつ確かめていけば、できることと選べる道が見えてきます。長いあいだ家族を守ってきた家と土地を、落ち着いて次へ引き継ぐために、分からないことがあればお気軽にご相談ください。
本記事は2026年度の制度に基づく解説です。最新情報は各公式サイトでご確認ください。本記事は、建築基準法 第42条・第43条、福岡市の「建築基準法上の道路について」「道路相談カード」「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」「第2号許可の取り扱いについて」（福岡市のページは2026年10月29日に確認）に基づく一般的な説明です。個々の土地で建て替えができるかは、市の判断と設計によります。ご自分の土地については、福岡市建築指導課道路判定係（ほかの市町は、その役所の建築の窓口）にご確認ください。最終更新日：2026-11-10。
売却のご相談や査定については、不動産事業のページもあわせてご覧ください。
